
「5棟10室」という基準を聞いたことはありませんか?
不動産を持っている人なら、事業的規模にあたるか気になったことがあるかもしれません。
節税メリットがある一方で、条件や計算方法がわかりにくいと感じる人も多いでしょう。
そこで今回は、「5棟10室」の基準をわかりやすく解説します。
じつは、この「5棟10室」基準を満たさなくても事業的規模と認められるケースは意外と多いのです。
この記事では、5棟10室のメリット・デメリット、換算ルール、共有や空室、サブリースなどの扱いをQ&A形式で紹介します。
読み終えれば、自分の不動産が事業的規模にあたるかがスッキリわかるはずです!
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執筆者:古林国博
古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所 代表
不動産オーナー様が抱える「節税・相続・不動産経営」などのお悩みをまるごと解決へと導くお手伝いを行っています。
飛込み営業で鍛えられた「親しみやすさ」と不動産と相続に特化した「高い専門性」でサポートいたします。
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目次
1. 5棟10室とは?
事業的規模とは、「個人の賃貸経営が事業と言える程度の規模であること」を言います。
「事業的規模」を判断するために使われる形式的な基準が、「5棟10室」基準です。
5棟基準
1戸建てなどの建物棟数が合計で5棟以上ある場合を指します。
10室基準
賃貸用の部屋数が合計で10室以上ある場合を指します。
どちらか一方を満たしていれば、事業的規模と認められます。
「事業的規模」は個人事業主に適用されるもので、法人経営の場合には関係ありません。
法人の活動はすべて事業として扱われるため、「事業的規模」の基準は関係なく、法人税のルールが適用されます。
2. 5棟10室(事業的規模)のメリットとデメリットは?
2-1. 5棟10室(事業的規模)のメリットは?
5棟10室を満たして「事業的規模」と認められる場合の、とくに大きなメリットは以下の2つです。
・青色申告特別控除を最大65万円受けられる(所得の減少効果)
所得税・住民税・国民健康保険料が安くなる。所得500万円の場合、毎年約26万円の節約になる。
・家族に給料を支払って節税できる(所得の分散効果)
一人で不動産所得1000万円の場合、家族2人に年間120万円ずつの給料を支払うと、所得税と住民税で毎年約74万円の節約になる。
2-2. 5棟10室(事業的規模)のデメリットは?
大きなデメリットは、以下の2つです。
・新たに事業税がかかる
事業税は、個人事業主が一定の規模で事業活動を行った際に課される地方税の一つで、納付先は各都道府県。 所得500万円の場合、事業税10.5万円が新たにかかることになる。
・面倒な帳簿を作る必要がある
複式簿記で帳簿を作成し、貸借対照表や損益計算書を提出する必要がある。
帳簿作成は手間がかかり、簿記の知識も必要なため、多くの人が税理士に依頼する。費用はかかりますが、賃貸経営や節税のアドバイスも受けられる。
詳細は関連記事をご覧ください。
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初心者でも分かる事業的規模「5棟10室」基準とは?メリットも解説
3. 5棟10室未満の場合は?
「5棟10室」基準はあくまで目安です。
「おおむね」5棟10室以上とされているので、5棟10室未満でも事業的規模と認められる場合も多くあります。
簡単なフローチャートを以下に紹介します。

5棟10室以上であれば、ほぼ「事業的規模」と認められると考えて良いでしょう。
じつは、「事業的規模」の判定は非常に難しくあいまいな基準になっています。
詳細を知りたい方は以下の関連記事をご覧ください。
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5棟10室未満は?判例等でみる事業的規模の判定基準を税理士が解説
5棟10室の誤解が命取り?65万円控除ミスを修正できる?10万円は?
4. 駐車場・貸地を換算すると?
「5棟10室」は「建物5棟」か「部屋10室」なので、「建物1棟=部屋2室」です。
実務上は次のように換算されます。
種 類 | 換算数 | 基準を満たす数 |
建 物 | 1棟 | 5棟 |
部屋数 | 2室 | 10室 |
駐車場 | 10台 | 50台 |
貸 地 | 10か所 | 50か所 |
5. 複数種類の場合は?
異なる種類の賃貸経営をしている場合には、部屋数「室」に換算して10室以上かで判断すると良いでしょう。
「部屋2室」=「建物1棟」=「駐車場10台」=「貸地10か所」
例えば、貸家1棟(2室)+アパート4室+駐車場10台(2室)+貸地10か所(2室)=合計10室 となり、事業的規模と判断されます。
6. 共有名義は?
共有名義の賃貸物件では、持分割合を考慮する必要はありません。
例えば、兄弟で1/2ずつ共有する14室のアパートでも、各自が14室を所有しているとみなされ、どちらも事業的規模と判断されます。
7. 空室は?
空室でも、賃貸目的が明確であれば「室数」にカウント可能です。
カウントされる場合
✅ 入居者募集中(広告や募集活動をしている)
✅ 一時的な空室(退去後のリフォーム中など)
カウントされない場合
❌ 自己使用(オーナーが倉庫や事務所として利用)
❌ 賃貸予定なし(売却予定や使用目的不明)
事業的規模の判定では、空室や空車でも募集広告などで賃貸意思が明確に示されていれば、室数に含めることができます。
8. いつの時点で判定するの?
一般的には、「5棟10室」基準は、年の途中で売買があっても、一時的に満たしている期間があれば事業的規模と判断して良いとされています。
ある一時点(1月1日や12月31日などの基準日)で判定するわけではありません。
✅ 判定のタイミング
• 年間を通じて、5棟10室を満たす期間があればOK。
• 年の途中で売却し基準を下回っても、その期間は事業的規模とみなされる。
• 翌年に基準を満たさなくなれば、事業的規模は適用されない。
注意点
5棟10室を満たす期間が極端に短いなどの場合には、税務署の見解と相違する可能性があることに注意が必要です。
9. サブリースの扱いは?
一般的に、サブリース契約をしている物件でも、「5棟10室」基準を満たせば事業的規模と考えて良いとされています。
ただし、契約内容や税務署の判断によって異なる場合があるため注意が必要です。
注意点
・サブリースでも、オーナーが管理責任を負っている場合は事業的規模と認められることが多い。
・税務署の判断が分かれるケースもあるため、具体的な取り扱いを事前に専門家に相談すると安心。
・サブリース契約を活用しながら事業的規模を維持するには、契約形態や経営実態をしっかり把握することが重要です。
10. まとめ
- 5棟10室とは、「事業的規模」を判断するための形式的な基準
- 5棟10室(事業的規模)のメリットは、ズバリ節税!
- 5棟10室(事業的規模)のデメリットは、事業税と面倒な帳簿付け
- 5棟10室未満でも、事業的規模と認められる場合は多くある
- 「部屋2室」=「建物1棟」=「駐車場10台」=「貸地10か所」
- 共有名義の場合、持分割合を考慮する必要はない
- 空室でも賃貸目的が明確であれば「室数」にカウント可能
- 判定時点は、年間を通じて5棟10室を満たす期間があればOK
- サブリースは「5棟10室」基準を満たせば事業的規模
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