土地活用

「借金してアパートを建てると相続税の節税になる」は誤った情報

誤った情報によって、本来必要ではない節税対策が引き起こされ、大きな失敗につながる危険があります。
土地活用では、初期投資金額が大きくなるため、もし失敗するとその影響は非常に大きくなります。だからこそ、土地活用を検討する際には、正確な情報に基づいて適切な対策を講じることが非常に重要です。

まず、「借金してアパートを建てると相続税の節税になる」を「借金をして」と「アパートを建てると相続税の節税になる」に分解して解説します。

「アパートを建てると相続税の節税になる」は正しい
相続税を計算するには、相続財産の金額がいくらかを算定する必要があります。
現預金などはそのまま残高の金額を計上すればよいですが、不動産は金額が決まっているわけではありません。
そこで、不動産については、一定の評価方法に従って評価した「相続税評価額」を計上することになります。
不動産の相続税評価額は時価（実際に売れる金額）より低く設定されています。
特に、アパート（賃貸物件）の相続税評価額は、時価と比してかなり小さくなることが多いため、相続財産として計上する金額が小さくて済みます。そのため、相続税が節税になるのです。

【相続税評価額が時価より小さくなる仕組み】
① 不動産の相続税評価額は時価より低く設定されている
　土地：時価の80％程度に設定されている。
　建物：建築費の50％程度になることが多い。
② 賃貸物件は相続税評価額が低くなる
　土地：貸家建付地として、▲18％（借地権割合60％）、▲21％（借地権割合70％）
　建物：貸家として、▲30％
③ 小規模宅地等の特例の適用の可能性
　土地：アパートなどの不動産貸付業の場合は、200㎡まで▲50％

（具体例）

	建物	土地	合計
現預金 （購入資金）	１億円	１億円	２億円
①低い不動産の相続税評価額	▲50％ 5,000万円	▲20％ 8,000万円	1.3億円
②賃貸物件	▲30％ 3,500万円	▲20％ 6,400万円	9,900万円
③小規模宅地等の特例	－ 3,500万円	▲50％ 3,200万円	6,700万円

上記のように、財産の形を「現預金」から「賃貸用不動産」に変えると、相続税の計算上、相続財産が減少して相続税の節税になります。
この「現預金」は、元々持っていたお金であっても、借金して口座に入ってきたお金でも、どちらであっても同じです。借金をするかどうかは関係ありません。

なぜ多くの人が「借金してアパートを建てると相続税の節税になる」と誤解しているのか？
この誤解が広がった背景には、銀行やハウスメーカーが自社製品を推進するために都合の良い情報を広めてしまった可能性があります。
確かに、「アパートを建てると相続税の節税になる」には一理あります。
しかし、この誤情報の大きな問題は、多くの場合、お客様の実情や利益を考慮せずに提案されることにあります。
必要以上の借金を背負い、結局は経済的損失を抱えるケースが全国に数多く存在します。中には、節税には成功したものの、経営自体が失敗に終わり、その事実に気づいていない方も少なくありません。

「節税には成功したが、不動産経営には失敗した」
このような状況にならないためにも、正確な情報に基づく適切な判断が必要になります。
私たちの事務所は、お客様と長期的な信頼関係を築くことを最優先に考えています。お客様一人ひとりの状況を丁寧に分析し、お客様の利益を最優先に考えた信頼できる提案を行います。

土地活用のポイント

老朽化したアパート、遊休地、畑、駐車場など、活用しきれていない土地をお持ちの方は、以下のようなお悩みを抱えているのではないでしょうか。

• 老朽化したアパートをどうしたらいいか
• 遊休地をどのように活用したらいいか
• 相続を見据えて不動産の対策をしたいが、どうしたらいいか
• 相続税が多額になりそうで不安だ
• 相続で兄弟平等になるようにしたいが、どうしたらいいか

土地活用は一度実行すると後戻りできません。失敗するとその影響は長期に及んでしまうため、多角的な観点から慎重に検討し、最適な活用方法を選択することが必要です。
以下では、重要な観点についてポイントをご紹介します。

土地活用の目的を明確にする

土地活用の目的やご希望は人によって千差万別です。
「先祖伝来の土地なので手放したくない」
「兄弟平等に分割できるようにしたい」
「地域貢献したい」
「収益最大化を目指したい」
「家族のために資産形成したい」
「土地を維持できる程度の利益があれば良い」
まず、土地活用の目的を明確にしないことには、誤情報に振り回されて失敗するリスクが高まります。目的が明確であれば、計画の方向性が定まり、効率的な資源配分やリスク管理が可能になり、最終的に土地活用の成功可能性を高めることができます。

不動産事業として成功する活用方法を選択する

どんな土地活用の目的であったとしても、不動産事業としての採算性を無視することはできません。土地活用は長期的な事業となることも多いので、採算性を確保できない計画を進めてしまうと赤字を垂れ流し続けることになってしまいます。
土地活用を検討する際には、まず、採算性を確保できる計画かどうかを見極めることが不可欠であり、不動産事業として成功させることが重要です。

1. 市場調査と需要分析
   土地の位置、地域の市場状況、および将来的な発展の可能性を評価します。土地の最適な用途を判断するために、地域の人口統計や経済動向、競合の状況などを分析し、需要が見込める用途（住宅、商業施設、オフィス、倉庫など）を検討します。
2. 競合分析
   同じ地域で似たような土地活用を行っている競合他社の動向を分析し、自身の計画が市場内でどのような位置づけになるのかを検討する必要があります。競合に対する優位性を明確にし、マーケティング戦略を練ることが重要です。
3. 収益性の分析
   投資収益率やキャッシュフロー分析などを行い、計画の収益性を詳細に分析します。特に、初期投資費用、運営コスト、予想される収入などを総合的に考慮し、長期的な収益性を見極める必要があります。
4. 財務計画の策定
   土地活用には初期投資が伴います。事業の規模に応じた財務計画を策定し、資金調達の方法を検討する必要があります。収益性の分析も含め、長期的な視点での計画が重要です。
5. 法規制と許認可の確認
   土地の利用可能な用途や建築に関する規制は、地域によって異なります。地域の都市計画、建築基準法、用途地域などの法規制を確認し、計画がこれらに適合しているかを検討する必要があります。必要な許可や認可の取得についても、計画段階で検討する必要があります。
6. インフラとアクセスの検討
   土地へのアクセス方法、公共交通の利用可能性、基本的なインフラ（水道、電力、下水道など）の状態を確認します。土地の価値と利用可能性は、これらの要素に大きく依存します。
7. リスク管理
   不動産市場は経済状況や政策変更など外部環境の変化によって影響を受けやすいため、リスク管理計画を策定することが必要です。予期せぬコスト増加、収益の下落、自然災害などのリスクを想定し、対策を講じておくことが大切です。
8. 運営管理
   土地の活用方法によっては、運営管理が重要な要素となります。賃貸物件の場合はテナント管理、保守・メンテナンス計画、入居者対応など、効率的かつ効果的な運営管理体制を構築することが必要です。
9. 環境への配慮
   環境保護に関する規制や持続可能な開発に対する社会的要求を考慮に入れます。環境に優しい設計や、エネルギー効率の良い建築方法を採用することで、将来的なコストを削減し、不動産価値を高め、長期的な収益性にも寄与します。
10. 地域社会との協力
    土地活用は周辺地域にも影響を与えます。地域コミュニティとの良好な関係構築を目指し、計画についての説明や意見の聴取を行うことが望ましいです。
11. 専門家との連携
    不動産の専門家（不動産コンサルタントなど）と連携し、計画の実現可能性や収益性、リスクの評価を行うことが重要です。特に、計画の初期段階での専門家との相談は、適切な方向性を定める上で非常に有効であり、計画の成功率を高めることが可能です。

不動産経営の観点から土地活用を検討する際は、これらのポイントを総合的に検討し、実現可能で収益性の高い、かつリスクを適切に管理した計画を立てることが成功への鍵となります。

節税効果を把握する

土地活用は相続税対策として行われることが多いですが、贈与税、固定資産税・都市計画税、所得税、消費税なども考慮する必要があります。

1. 相続税
   上記の事例のように、土地活用は相続税の節税になる場合が多いため、相続税対策として行われることが多いです。土地活用の方法によって相続税の節税効果が大きく異なってきますので、賃貸に供するのか、小規模宅地等の特例の適用可能性なども考慮して、節税効果をシミュレーションすることが重要です。
2. 贈与税
   土地の利用状況、家族構成や年齢などによっては、不動産の生前贈与を検討することもあります。相続時精算課税制度の適用可能性、他の税負担（相続税、所得税、固定資産税等）への影響等も考慮して、生前贈与や適切な相続計画を検討することが重要です。
3. 固定資産税と都市計画税
   土地の利用状況によって固定資産税・都市計画税の金額が大きく異なってきます。土地活用を行うことによって、税負担が増加する場合の影響を考慮する必要があります。
4. 所得税
   土地を活用して得られる賃料は所得税の課税対象となります。賃貸物件、駐車場、太陽光発電所など、活用方法によって収益性が異なります。収益性が高い活用方法を選択する一方で、それに伴う所得税の負担も考慮に入れる必要があります。
5. 消費税
   土地を居住用以外の事業として活用する場合、その収入が消費税の課税対象となる場合があります。賃貸ビルや駐車場経営など、事業としての利益を目的とする土地活用は、消費税の申告が必要になる場合があるため注意が必要です。
6. 専門家との相談
   税法は複雑で改正が頻繁に行われるため、税理士と相談しながら最適な土地活用計画を立てることが重要です。特に、節税を意識した土地活用の場合、最新の税制改正情報を把握し、適切なアドバイスを受けることが必須です。

土地活用を検討する際は、これらの節税の観点を総合的に考慮し、土地の価値を最大化しつつ、税負担を適切に管理する計画を立てることが望ましいでしょう。

遺産分割への影響も考慮する

どのような土地活用方法を選択するかによって、将来の相続時の遺産分割にも影響を与えます。将来の相続を円滑に進めるための準備と計画が重要になります。

1. 相続人とのコミュニケーション
   土地の活用計画や将来の相続に関して、可能な限り早い段階で家族や相続人と話し合いを持つことが重要です。それにより、各相続人の意向や期待を把握し、将来的な紛争を防ぐことができます。
2. 土地活用計画と相続計画の連携
   土地活用計画を立てる際には、その計画が相続時にどのように影響を及ぼすかを考慮に入れることが必要です。例えば、賃貸物件としての開発は、将来的に相続人に対して安定した収入を提供することができますが、管理や運営などの負担も生じるため、事前に相続人間で合意しておくことが望ましいでしょう。
3. 分割困難な土地の対策
   土地などの分割が困難な資産については、相続人間での合意形成が特に重要になります。土地を現物分割するのか、あるいは売却して代金を分配するのか、または一方が他方に対して差額を支払う形で土地を引き継ぐのかなど、様々な選択肢が考えられます。
4. 遺言書の作成
   土地の将来的な利用計画や希望する相続人について明確に指定することで、遺産分割に際してのトラブルを防ぐことができます。公正証書遺言の形式をとることで、遺言の効力を確実にし、意思が尊重されやすくなります。
5. 専門家の活用
   不動産の相続に関わる諸問題は複雑で専門的な知識を要します。土地利用計画の立案・実行、遺言書の作成、相続税の試算、事前協議の進行など、専門家（税理士、不動産コンサルタントなど）の助言を得ながら進めることが望ましいでしょう。

遺産分割の観点から土地活用を検討する際は、将来の相続を見据えたうえで、相続人間の合意形成や遺言書の作成など、適切な対策を講じることが大切です。これにより、土地の有効活用と平和的な遺産分割の両立を目指すことができます。

土地活用の方法

以下では、土地活用の事例の主なものを、メリット、デメリット、相続対策の観点から紹介します。

1. 売却
   • メリット：売却資金としてまとまったお金が得られる。
   • デメリット：土地を活用した継続的な収益機会を失う。譲渡所得税（売却金額の約20％）や売却時の諸費用（仲介手数料など）が発生する。愛着のある土地を手放すことになる。
   • 相続対策：納税資金を確保でき、遺産分割もしやすいが、節税効果はない。
2. 資産の組み換え（土地を売却し、その資金で都心部にマンション等の不動産を購入する。）
   • メリット：都心の不動産は賃貸需要が高く、安定した収益が見込める。将来的な人口減少等を考慮すると、地方に比して都心は資産価値が維持される可能性が高い。
   • デメリット：譲渡所得税（売却金額の約20％）や売却時の諸費用（仲介手数料など）のほか、取得時の諸費用（不動産取得税、登録免許税、仲介手数料など）が発生する。愛着のある土地を手放すことになる。
   • 相続対策：遺産分割を考慮して組み換えをすることで、遺産分割がしやすくなる。節税効果が高い。
3. 土地をそのまま貸す
   • メリット：初期投資が必要ない。安定的な賃料収入を得られる。
   • デメリット：建物を貸す場合と比べて、収益性は高くない。
   • 相続対策：節税効果は高くない。
4. 賃貸併用住宅（自己の居住スペースと賃貸スペースを一つの建物に併設する。）
   • メリット：自己居住用と賃貸用の双方のニーズを満たし、生活費の一部を賃貸収入で賄える。
   • デメリット：プライバシーの確保が難しく、賃貸管理が自己の生活空間に影響を及ぼす可能性がある。需要が限られる場合があり、将来売却しづらい可能性がある。
   • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。
5. アパート・マンション
   • メリット：定期的な賃貸収入が得られ、長期的な収益モデルを構築できる。
   • デメリット：初期投資が大きく、空室リスクやメンテナンスコストが発生する。
   • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。
6. 戸建賃貸
   • メリット：ファミリー層からの需要が見込めるため、入居期間が長い傾向にあり、安定的な賃貸経営が期待できる。個別の建物のため、賃貸管理が比較的容易である。小さい土地でも計画できる。地域によっては、将来的に売却もしやすい。
   • デメリット：入居率は0か100なので、賃貸需要を見誤ると、空室リスクが高くなる。
   • 相続対策：高い節税効果を期待できる。複数戸を建築すれば、遺産分割がしやすい。
7. 事務所・店舗
   • メリット：良好な立地条件下では、事務所や店舗は住宅よりも高い賃料を期待できる。
   • デメリット：店舗や事務所を建設するには、住宅に比べて高品質な建材や設備が必要になることがあり、初期投資が大きくなりがちである。経済状況の変化により、ビジネスの需要が減少すると、空室リスクが高まる
   • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。
8. 駐車場・コインパーキング
   • メリット：比較的低い初期投資で始められ、需要の高い地域では安定収益を得やすい。管理も比較的容易である。一時的な土地利用として活用できる。
   • デメリット：立地によっては、収益性が高くないことが多く、収益が不安定になることもある。
   • 相続対策：節税効果は高くない。利用方法の変更は比較的容易なため、土地の規模や形状、道路との関係によっては、遺産分割がしやすい場合もある。
9. トランクルーム
   • メリット：初期投資は比較的小さい。小規模なスペースから始められ、維持管理費用が比較的低い。
   • デメリット: 建物を貸す場合と比べて、収益性は高くない。
   • 相続対策：節税効果は高くない。
10. 老人施設
    • メリット：高齢化社会において需要が高まっており、社会貢献も期待できる。
    • デメリット：高額な初期投資が必要である。
    • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。
11. 太陽光発電
    • メリット：再生可能エネルギーの利用で環境に優しく、長期的に安定した収益が見込める。
    • デメリット：初期投資が高額である。日照条件に左右されやすいため、収益が不安定になる場合がある。
    • 相続対策：節税効果は高くない。
12. 保育園
    • メリット：社会的ニーズが高く、社会貢献が期待できる。税制優遇や公的補助の利用が可能な場合がある。
    • デメリット：子供の声がうるさい等の苦情もあり、周辺地域の理解が必要である。
    • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。
13. ガレージハウス
    車や趣味のスペースを兼ね備えた住宅を建設し、それを貸し出す。
    • メリット：特定の趣味を持つ層からの需要が見込める。ユニークな賃貸物件として差別化が可能である。
    • デメリット：初期投資が大きく、空室リスクやメンテナンスコストが発生する。対象となる市場が限定されるため、需要を正確に見極める必要がある。
    • 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。

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