私たちは、公正中立で独立した立場から、お客様の利益をお守りします
私たちの事務所は、「共有持分を買い取りたい」買取専門業者でも、「訴訟を前提にする」弁護士事務所でも、「建物を建てたい」ハウスメーカーでも、ありません。
不動産鑑定士、宅地建物取引士、税理士としての専門性を結集したサービスを提供して、共有問題を解決へと導くお手伝いをしています。
お客様との長期的な信頼関係を重視しているため、自社の利益追求に走ることなく、公正中立で独立した立場から、お客様にとって最適な解決方法をご提案いたします。
共有名義の問題点

不動産の共有名義には非常に大きな問題があります。
不動産を自由にできない | 何かと共有者の同意が必要な場合が多く、売却やリフォーム、賃貸に出すなど、自分で自由な意思決定が出来ません。 共有者間で意見が一致しないために、有効活用が困難になったり、有利な売却の機会を逃したりする原因となります。 |
費用負担の不均等 | 維持管理費や修繕費などの費用負担について共有者間で意見が異なることがあり、不均等な負担が生じる可能性があります。 |
親族トラブルの原因になる | 共有者間で意見が合わない場合や費用負担の不均等がある場合には、トラブルの原因となります。 共有者間での意見の相違や対立が、長期間にわたるトラブルへと発展するリスクがあります。 |
相続に伴う共有問題の解決方法
共有名義の主な原因に「相続」があります。
相続前・相続手続き前 | 既に共有名義 |
「共有にしない」サポート 遺言書の作成 遺産分割協議 | 「共有を解消する」サポート 土地を物理的に分割 共有者間の売買、放棄、交換 第三者に売却(全体・共有持分) |
生前・相続手続き前
遺言書 | 遺産分割 |
生前対策として遺言書を作成することで、共有になることを避けることができます。 | 遺言書なく相続が発生した場合には、遺産分割で出来るだけ共有にしない努力をすべきでしょう。 |
【私たちの事務所ができること】
お客様の大切な不動産が将来的に共有となることを防ぎ、ご家族間のトラブルを避けるための遺言書作成、遺産分割をサポートします。
「不動産鑑定士」として | 「宅地建物取引士」として | 「税理士」として |
不動産の真の価値を適正に評価することによって公平性を確保し、納得感のある遺言・遺産分割内容となうように合意形成をサポートします。 | 不動産の個別性や法律的な側面も考慮して、将来的な紛争を最小限に抑える円滑な不動産取引をサポートします。 | 税法の観点から、特例の適用要件なども考慮して、相続税等の最大限の節税を実現する遺言・遺産分割内容となるようにサポートします。 |
既に共有名義になっている場合
共有名義の問題点を解決するためには、共有名義を解消する必要があります。
共有名義を解消する方法としては、次の7つが考えられます。
① 土地を物理的に分割する方法
② 共有者間で共有持分を売買する方法
③ 共有者間で共有持分を交換する方法
④ 共有不動産全体を売却する方法
⑤ 共有持分を放棄(贈与)する方法
⑥ 共有物分割請求訴訟による方法
⑦ 自分の持分のみを第三者に売却する方法
① 土地を物理的に分割する方法
この方法は、共有名義の1つの土地を物理的に分割して、それぞれ単独名義の土地に分割する方法です。
なお、建物は物理的に分割できないので、この方法は土地のみが対象の方法となります。
不動産面での課題
- 分割の制約:すべての土地が物理的に分割可能であるわけではありません。土地の形状や規模、地域の法律や規制によっては、望むような分割ができないことがあります。
- 利用価値が低下する可能性:分割によって、「土地が狭くなる」「形状が悪くなる」「接道状態が悪くなる」など、その利用価値が著しく低下して、各土地の価値自体が低下してしまう恐れがあります。
- 分割に伴うコスト:土地の分割には、測量費用や登記費用などの初期費用がかかります。また、新たに設置が必要なインフラ(道路、水道など)の整備にも費用が発生する場合があります。
- 合意形成の難しさ:物理的分割を行うには、すべての共有者の合意が必要です。分割後の土地の価値や利用方法について意見の相違がある場合には、話がまとまらないケースも多く、合意に至ったとしても時間がかかることがほとんどです。
- 関係の悪化:共有者間で交渉が難航する場合には、感情的な対立が生じて関係が悪化する可能性があります。

税金面の課題
- 原則:この方法は、「自分の共有持分を譲渡して、単独の土地を取得する」取引とみることができるので、本来であれば譲渡所得税が発生するところですが、税法上、「分割前の共有持分の割合」と「分割後の各土地の時価の比率」が概ね等しい場合には、譲渡はなかったものとして取り扱われ、譲渡所得税は発生しません。
- 例外:分割の制約などによって、「分割前の共有持分の割合」と「分割後の各土地の時価の比率」に乖離が生じる場合には、譲渡所得税や贈与税が発生する可能性があるので注意が必要です。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 分割の制約への対処:不動産鑑定士として、土地の物理的特性と法的規制を評価し、実現可能な分割案を提案します。
• 利用価値の最大化:分割後の土地の利用価値が最大化されるよう、可能な利用計画を検討し、アドバイスを提供します。
• コスト管理:分割に伴うコストを明確にし、コスト最適化を提案します。
• 合意形成のサポート: 宅地建物取引士として、共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 関係の維持: 共有解消プロセスを通じて共有者間の関係が悪化しないように、適切なコミュニケーションと調整を促進します。
税金面でのサポート
• 税負担の最小化:税理士として、分割に伴う譲渡所得税や贈与税の影響を評価し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
② 共有者間で共有持分を売買する方法
この方法は、共有者の1人が、他の共有者から共有持分を買い取る方法です。
不動産面の課題
- 評価の難しさ:共有持分をどのように評価するかが課題となります。地域の特性やその土地の個別状況など、多くの要因が価格決定に影響を与えます。
- 資金調達の問題:持分を買い取る共有者にとって、必要な資金を調達できるかが課題となります。大きな金額が必要な場合、資金調達に時間がかかることや、金融機関からの融資が得られないリスクも考えられます。
- 合意形成の難しさ:買取価格、支払い条件、タイミングなど、多岐にわたる条件について、共有者全員の間で合意を形成することが難しいことがあります。
- 関係の悪化:共有者間で交渉が難航する場合には、感情的な対立が生じて関係が悪化する可能性があります。

税金面の課題
- 譲渡所得税:共有持分を売却する共有者には、売却益が発生する場合には譲渡所得税が発生します。相続した共有持分の場合には、売却額の約20%の譲渡所得税が発生することが多いです。
- 特例などの適用:売却時の税制上の特例や特別控除などの税務戦略を検討することで税負担を軽減できる場合があり、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
- 贈与税のリスク:持分の買い取りが市場価値よりも明らかに低い価格で行われる場合、税務当局から贈与と見なされ、贈与税が課されるリスクがあります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 評価の正確性:不動産鑑定士として、共有不動産の公正かつ正確な市場価値を評価し、売買交渉の基礎となる情報を提供します。
• 資金調達のサポート:宅地建物取引士として、資金調達のアドバイスを提供し、購入希望者が適切な資金準備をできるようサポートします。
• 合意形成のサポート:宅地建物取引士として、共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 関係の維持:共有解消プロセスを通じて共有者間の関係が悪化しないように、適切なコミュニケーションと調整を促進します。
税金面でのサポート
• 譲渡所得税の最適化:税理士として、譲渡所得税に関する詳細なアドバイスを提供し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 贈与税のリスク管理:共有持分の売買が贈与と見なされるリスクを事前に評価し、適切な税務対策を講じます。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
③ 共有者間で共有持分を交換する方法

この方法は、共有者同士が、お互いの共有持分を交換して、それぞれ単独名義にする方法です。
不動産面の課題
- 価値の等価性:交換する不動産の価値を等価にすることが難しい場合があります。不動産の立地、規模、用途、市場価値などにより、等価交換が複雑になることがあります。
- 物理的制約:特に建物が存在する不動産の場合、物理的な分割や交換が不可能なケースもあります。また、分割や交換により、残る不動産の利用価値が下がる可能性もあります。
- 評価の複雑性:交換する持分や資産の適正な価値を評価することが難しく、不公平感を生じさせる原因となることがあります。特に、不動産の場合、市場価値の変動や資産の特性を考慮した詳細な評価が必要です。
- 合意形成の難しさ:共有者間で交換に関する合意を形成する過程が難航することがあります。交換する不動産の選定、評価方法、時期など、多岐にわたる条件について全員が納得する必要があります。
- 関係の悪化:共有者間で交渉が難航する場合には、感情的な対立が生じて関係が悪化する可能性があります。
税金面の課題
- 譲渡所得税:不動産を交換することは、税法上、「譲渡して取得した」取引と見なされます。このため、譲渡によって発生した利益に対して譲渡所得税が課されます。
- 特例などの適用:交換特例の要件を満たせば、譲渡がなかったものとされて譲渡所得税を回避することができます。
- 贈与税のリスク:交換される不動産の価値に大きな差がある場合、税務当局から贈与と見なされ、贈与税が課されるリスクがあります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 価値の等価性の確保:不動産鑑定士として、交換される持分の公正かつ正確な市場価値を評価し、等価性を保証するための詳細な報告書等を提供します。
• 物理的制約への対応:土地や建物の物理的特性を考慮し、実行可能な交換プランを提案します。
• 評価の複雑性への対処:評価方法の多様性と複雑性を明確にし、全ての共有者が納得する公平かつ透明な評価を実施します。
• 合意形成のサポート: 宅地建物取引士として、共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 関係の維持: 共有解消プロセスを通じて共有者間の関係が悪化しないように、適切なコミュニケーションと調整を促進します。
税金面でのサポート
• 譲渡所得税の最適化:税理士として、譲渡所得税に関する詳細なアドバイスを提供し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 贈与税のリスク管理:交換が贈与と見なされる可能性がある場合の税務リスクを評価し、適切な税務対策を講じます。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
④ 共有不動産全体を売却する方法
この方法は、共有者全員の合意のもとに、共有不動産全体を第三者に売却する方法です。
不動産面の課題
- 市場価値の最大化:共有不動産を売却する際には、その市場価値を最大化することが望ましいですが、市場の状況や不動産の条件によっては、期待する価格での売却が難しい場合があります。
- 売却プロセス:不動産の売却は時間がかかるプロセスであり、適切な買い手を見つけるまでに長期間を要することがあります。また、売却にあたっては、物件の整備やリフォームが必要になることもあり、追加のコストが発生する可能性があります。
- 合意形成の難しさ:共有者全員の間で売却の合意を形成する必要があります。売却価格、売却先、売却のタイミングなど、すべての共有者が納得する条件を決めることが課題となることがあります。特に、その不動産に思い入れのある共有者がいる場合には合意に達することが難しい場合があります。
- 関係の悪化:共有者間で交渉が難航する場合には、感情的な対立が生じて関係が悪化する可能性があります。

税金面の課題
- 譲渡所得税:不動産の売却による利益には、譲渡所得税が課されます。相続した不動産の場合には、売却額の約20%の譲渡所得税が発生することが多いです。
- 特例などの適用:売却時の税制上の特例や特別控除などの税務戦略を検討することで税負担を軽減できる場合があり、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 市場価値の最大化:不動産鑑定士・宅地建物取引士として、不動産の正確な市場価値を評価し、売却価格の最大化を目指します。
• 売却プロセスの効率化: 宅地建物取引士として、売却プロセスを円滑に進めるための戦略を立案し、適切な買い手を見つけるためのサポートを提供します。
• 合意形成のサポート: 宅地建物取引士として、共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 関係の維持:共有解消プロセスを通じて共有者間の関係が悪化しないように、適切なコミュニケーションと調整を促進します。
税金面でのサポート
• 譲渡所得税の最適化:税理士として、譲渡所得税に関する詳細なアドバイスを提供し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
⑤ 共有持分を放棄(贈与)する方法
この方法は、自分の共有持分を放棄(贈与)して、共有状態から離脱する方法です。
放棄(贈与)した共有持分は無償で他の共有者に帰属することになります。
不動産面の課題
- 他の共有者への影響:持分を放棄(贈与)することで、残りの共有者がその不動産に関する責任を全て負うことになり、管理や維持費用の負担が増加する可能性があります。
- 経済的価値の損失:放棄(贈与)する側には何ら経済的利益がないため、不公平感が残る場合にはトラブルの火種になる可能性があります。
- 合意形成の難しさ:価格について合意を形成する必要がないため、他の共有状態の解消方法と比べて協議がスムーズに進むことが期待できます。
ただし、他の共有者への悪影響や不公平感が残る場合には、スムーズに合意に達しない可能性があります。 - 関係の悪化:共有者間で交渉が難航する場合には、感情的な対立が生じて関係が悪化する可能性があります。

税金面の課題
- 贈与税:放棄(贈与)を受けた共有者に大きな贈与税負担が発生する可能性があります。
- 合意形成の難しさ:贈与税が発生する場合には、納税額が大きくなる傾向にあるため、放棄(贈与)を受ける側の共有者から合意を得るのは難しくなります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 他の共有者への影響分析:不動産鑑定士として、持分放棄が他の共有者に及ぼす影響を詳細に分析し、事前に対策を講じます。
• 経済的価値の最適化:放棄する持分の経済的価値を評価し、お客様が潜在的な損失を理解した上で最良の決定を下せるように支援します。
• 合意形成のサポート:宅地建物取引士として、共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 関係の維持:共有解消プロセスを通じて共有者間の関係が悪化しないように、適切なコミュニケーションと調整を促進します。
税金面でのサポート
• 贈与税の最適化:税理士として、贈与税に関する詳細なアドバイスを提供し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 合意形成のサポート:税負担の最小化するための戦略を立案するなど、計画的な放棄(贈与)によって共有者間でのスムーズな合意形成を促進し、平和的な解決策を模索します。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
⑥ 共有物分割請求訴訟による方法
この方法は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することによって、裁判所が強制的に共有状態の解消方法を決定する方法です。共有者間で合意が得られない場合に共有名義を解消するための最終手段と言える方法です。
不動産面の課題
- 望まない解消方法になる可能性:裁判の結果は予測が難しく、期待していたような分割方法にならない可能性があります。裁判所の判断は共有者のいずれか、または全員に不満足な結果をもたらすことも考えられます。
- 時間とコスト:裁判には時間がかかり、弁護士費用を含む高額な裁判費用が発生します。長期にわたる訴訟は、関係者の負担を大きくします。
- 関係の悪化:訴訟は共有者間の関係をさらに悪化させる可能性があります。特に、家族間や親族間での訴訟は、将来的な関係に深刻な影響を及ぼすことがあります。

税金面の課題
- 譲渡所得税:不動産を売却して共有を解消する場合、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。訴訟を通じて強制的に売却される場合でも、この税金は避けられません。
- 特例などの適用:売却時の税制上の特例や特別控除などの税務戦略を検討することで税負担を軽減できる場合があり、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
- 贈与税のリスク:和解などの結果によっては、贈与税が問題となることがあります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 望まない解消方法の回避:不動産鑑定士として、共有持分の正確な市場価値を評価し、訴訟を回避するための他の合意形成方法を提案します。
訴訟を選択される場合には、弁護士と連携して、出来るだけご希望に沿えるように尽力します。
税金面でのサポート
• 譲渡所得税の最適化:税理士として、訴訟による不動産売却から生じる譲渡所得税の負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
• 贈与税のリスク管理:分割結果として生じる可能性のある贈与税の問題について、事前に計画を立て、適切な対策を講じます。
⑦ 自分の共有持分のみを第三者に売却する方法
この方法は、他の共有者に合意を得る必要なく、自分の共有持分のみを第三者に売却する方法です。
不動産面の課題
- 相場より安価:個々の共有持分のみを売却する場合、全体としての不動産利用に制限があるため、市場での需要が限られます。そのため、買取金額は不動産全体の市場価格と比べるとかなり安価になる可能性があります。
- 共有関係の複雑化:新たな第三者が共有者として加わることで、共有関係がさらに複雑になり、将来的に不動産の管理や利用に関して合意を形成しにくくなる可能性があります。
- 買取業者の選定の難しさ:信頼できる買取専門業者を見つけることは重要ですが、業者選びは容易ではありません。業者の選定には、その信頼性や過去の取引実績を慎重に調査する必要があります。業者によっては不透明な取引条件や不当な低価格での買取を提案する場合があるため、慎重な選定が必要です。
- 買取の契約条件の確認:買取専門業者との契約条件をしっかりと検討し、理解することが必要です。隠れた費用や条件、後々問題となる契約条項がないか、細部にわたって確認する必要があります。
- 紛争のリスク:新たな共有者が専門の買取業者の場合、あらゆる手段を使って共有名義を解消する過程で経済的利益を享受しようと試みる場合があります。このような場合には、紛争に発展するリスクが高まります。
- 既存共有者の反発:既存の共有者が新たな共有者の参入に反対する場合、売却によって共有者間の関係が悪化する可能性があります。共有者間のトラブルの原因となることもありえます。

税金面の課題
- 譲渡所得税:売却によって得られる利益に対して譲渡所得税が課税されます。相続した不動産の場合には、売却額の約20%の譲渡所得税が発生することが多いです。
- 特例などの適用:売却時の税制上の特例や特別控除などの税務戦略を検討することで税負担を軽減できる場合があり、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
【私たちの事務所ができること】
不動産面でのサポート
• 売却価格の最大化:相場より安価な売却価格になることは避けられませんが、複数の買取業者への打診などにより、少しでも売却価格が高くなるよう尽力します。
• 買取業者の選定サポート:実績が豊富で信頼のおける業者を選定し、ご紹介いたします。
• 契約条件の確認サポート:宅地建物取引士として、契約条件を検討し、安全で透明性のある取引をサポートします。
税金面でのサポート
• 譲渡所得税の最適化:税理士として、譲渡所得税に関する詳細なアドバイスを提供し、税負担を最小化するための戦略を立案します。
• 特例などの適用サポート:関連する税制上の特例や軽減措置の適用可能性を検討し、お客様の税負担を軽減するためのサポートを行います。
• 税務申告サポート:適切な税務申告をサポートし、お客様が直面する可能性のある税務上の問題を未然に防ぎます。
7つの共有名義の解消方法まとめ
7つの方法 | 不動産面の課題 | 税金面の課題 |
---|---|---|
①土地を物理的に分割する方法 | 分割の制約 利用価値低下 分割に伴うコスト 合意形成の難しさ 関係の悪化 | 譲渡所得税や贈与税が発生するリスク |
②共有者間で共有持分を売買する方法 | 評価の難しさ 資金調達の問題 合意形成の難しさ 関係の悪化 | 譲渡所得税 贈与税のリスク 特例などの適用 |
③共有者間で共有持分を交換する方法 | 価値の等価性 物理的制約 評価の複雑性 合意形成の難しさ 関係の悪化 | 譲渡所得税 交換特例の適用 贈与税のリスク |
④共有不動産全体を売却する方法 | 市場価値の最大化 売却プロセス 合意形成の難しさ 関係の悪化 | 譲渡所得税 特例などの適用 |
⑤共有持分を放棄(贈与)する方法 | 他の共有者への影響 経済的価値の損失 合意形成の難しさ 関係の悪化 | 贈与税 合意形成の難しさ |
⑥共有物分割請求訴訟による方法 | 望まない解消方法になる可能性 時間とコスト 関係の悪化 | 譲渡所得税 特例などの適用 |
⑦自分の持分のみを第三者に売却する方法 | 相場より安価 共有関係の複雑化 紛争のリスク 既存共有者の反発 | 譲渡所得税 特例などの適用 |
共有名義をそのまま放置するリスク
共有者が増え続けるリスク | 相続によって共有持分は相続人に引き継がれます。 相続が発生するたびに共有者が増え続け、会ったこともない相続人が共有者になってしまうなど問題が複雑化します。 関係性が希薄な共有者間での解決には、さらに時間と労力がかかることがあります。 |
認知症リスク | 共有者が認知症になった場合、共有名義解消に向けた動きがストップしてしまいます。せっかく共有名義解消に向けた機運が高まったとしても、タイミングを逃してしまう可能性があります。 |
第三者が共有者になるリスク | 他の共有者が自分の共有持分のみを第三者に売却してしまうと、全く知らない第三者が共有者になります。この第三者は専門の買取業者の可能性が高く、あらゆる手段を使って共有名義を解消する過程で経済的利益を享受しようと試みる場合があります。このような場合には、紛争に発展するリスクが高まります。 |
早期に共有名義のリスクに対処し、安心の未来を手に入れましょう
上記のように、共有名義を放置することには大きなリスクが伴います。
共有名義の問題をそのままにしておくことで、将来、様々なトラブルや予期せぬ困難に直面する可能性があります。
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当事務所は、公正中立で独立した立場から、お客様の利益をお守りします
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