相続税3000万円の節税！特別の事情あり！事例でみる不動産鑑定！

「相続税が高すぎる…」と感じたことはありませんか？
実は、不動産の評価方法が原因で、相続税を多く払い過ぎてしまうケースがよくあります。
知らないうちに大切な資産を失っているかもしれません。

そこで、大きな節税効果が期待できる「不動産鑑定評価」を活用する方法をご紹介します。
これを活用することで、相続税の負担を数百万円から数千万円単位で減らすことが可能になる場合もあるのです。

なぜなら、不動産の相続税評価額は、通常「財産評価基本通達」に基づいて計算されますが、この基準が実際の市場価格とかけ離れていることが多々あるためです。
特に「特別の事情」がある場合、不動産鑑定士による詳細な評価を取り入れることで、評価額を大幅に下げられる可能性があります。

ここでは、具体的な節税事例を取り上げながら、不動産鑑定評価の活用方法をわかりやすく解説します。
また、「特別の事情」とは何か、どのような場合にこの方法が有効なのかについても詳しく説明します。

この記事を読み終えていただければ、「不動産鑑定評価」を活用することで相続税を数千万円単位で節税できる可能性があること、そしてその具体的な手順や注意点を理解していただけます。
大切な資産を守るための知識をぜひ手に入れてください。

この記事の内容
・ 不動産鑑定を活用した節税事例
・ 相続税を払い過ぎてしまう理由は、不動産評価の複雑性と税理士の専門性不足
・ ５年以内なら「更正の請求」で取り戻すことができる
・ 「特別の事情」（不動産鑑定を活用できる場合）の明確な判断基準はない
・ 当初申告で不動産鑑定を活用したほうがより良い結果が得られやすい

1. 不動産鑑定を活用して相続税3000万円を節税した事例

• 概要

被相続人	80代の地主様
場　　所	地方都市
遺産総額	約5億円
節税効果	約3000万円

• 不動産鑑定を適用した土地Aの状況

登記簿上の地積	約2,800㎡
実測した地積	約3,100㎡
前面道路幅員	5ｍ
路線価	76,000円/㎡
財産評価基本通達による評価	約1億5,000万円
不動産鑑定評価額	5,050万円

• 不動産評価の概要

不動産評価では、登記簿上の地積ではなく、実測した地積を採用して評価します。
本事例でも、評価に当たっては、約3,100㎡を採用する必要がありました。
不動産鑑定士としては、「3,000㎡以上なら開発許可が必要になる」とピンときます。

そこで、役所調査を入念に行いました。
土地Ａは戸建開発適地でしたが、開発を行うためには前面道路の幅員が6ｍ以上必要であるところ5ｍしかなかったため、前面道路からの開発が不可であることが判明しました。

そうなると、原則的な評価方法である「財産評価基本通達」による路線価評価では土地Ａの価値を適切に評価できないと判断されました。
そこで、不動産鑑定評価を適用して、相続税の申告を行うことにしました。

結果として、約3,000万円の節税に成功しました。

2. 相続税申告の落とし穴

2-1. 実は相続税を払い過ぎてしまうケースは多い

相続税を申告するときに、不動産を過大評価してしまうと、相続税を払い過ぎてしまうことになります。

じつは、結構な頻度で、相続税を払い過ぎてしまっているケースは発生しています。

残念ながら、払い過ぎても税務署は教えてくれません。

相続税を払い過ぎてしまう理由

【不動産評価の難しさ】
・土地は個別性が強く、関係法規や権利関係も様々で、評価が複雑になりやすい。

【税理士の専門性不足】
・税理士は不動産評価の専門家ではない。
・税理士にも得意分野があり、相続税に不慣れな税理士が非常に多い。

相続財産の中の「不動産」をどのように評価するかによって、 納める相続税の金額が大きく異なってきます。

不動産評価に不慣れな税理士が相続税の申告業務を担当すると、誤って過大評価してしまう場合も多く、相続税を払い過ぎてしまうことになります。

一般的な傾向として、相続専門の税理士事務所は、不動産鑑定士のサポートを受けて、不動産評価について高品質を保つ努力をしているケースが多いと感じます。

一方、法人顧問や個人の確定申告を中心にサービス提供している税理士事務所では、不動産評価について品質に問題があるケースが多いように感じます。

これは、あくまでそういう傾向にあるというだけで、すべての場合に当てはまるわけではありません。

2-2. 相続税を取り戻す方法

仮に、相続税を払い過ぎてしまったとしても、相続税の申告期限から5年以内であれば、相続税を取り戻すことができます。

この相続税を取り戻す手続きを「更正の請求」と言います。

「不動産の評価額に誤りがあったために相続税を払い過ぎていました。つきましては、払い過ぎた相続税○○〇万円を返してください。」と更正の請求書に必要事項を記入し、訂正を裏付ける証拠資料を添付して税務署に提出します。

本事例では、規模の大きい相続だったため、相続税の申告期限を過ぎて2週間後ほぼ同じタイミングで、相続税の還付専門業者2社から「相続税を取り戻しますよ！」とダイレクトメールが届いたと、お客様からご連絡を頂きました。

また、別の関東のお客様でも、金融機関の紹介で資産税専門の大手税理士事務所の名古屋支店の税理士から同様の提案を受けたと連絡がありました。

ある程度の規模の相続になると、このような還付専門業者からお客様にアプローチがあることが多いのが実情です。

このような業者は、相続税の還付金額の20～50％程度を成功報酬として請求します。

業者への報酬は本来であれば支払う必要のないものなので、お客様から税理士に対して損害賠償請求されるケースも増加傾向にあるようです。

弊所にも、お客様から「相続税を払い過ぎていないか見てくれないか？」とのご依頼を頂きます。

税理士としても、身を引き締めて高品質なサービス提供を心掛ける必要性を痛感します。

税理士の先生方もご自身の身を守る努力を怠らないように注意が必要でしょう。

3. 相続税を申告するときの不動産の評価方法

相続税申告で不動産の評価を行う際には、原則として「財産評価基本通達」に基づいて評価額を算出します。

この通達は公平性と統一性を保つための基準で、以下のように「土地」と「建物」の評価方法が定められています。

3-1. 「土地」の評価方法

財産評価基本通達では、土地の評価方法として主に次の2つが規定されています。

• 路線価方式
路線価図に示された1㎡あたりの価額（路線価）を基に評価します。路線価に土地の面積を乗じ、形状や用途、奥行価格補正などの補正率を適用して最終的な評価額を算出します。都市部や主要な街路沿いの土地で使用されます。

• 倍率方式
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が指定する倍率を掛けて評価します。地方部や路線価が設定されていない土地に適用されます。

3-2. 「建物」の評価方法

建物の評価については、以下の基準が定められています。

• 固定資産税評価額を基準
財産評価基本通達では、建物の評価額は原則として固定資産税評価額をそのまま使用します。固定資産税評価額は、市場価格の5～7割程度とされるため、相続税申告時の建物評価も同様の価格水準になります。

• 貸家の評価
貸家の場合、建物の評価額から借家権割合（30%）を控除した額を評価額とします。借家権が存在するため、自由な利用が制限されることを反映した評価です。

4. 不動産鑑定を活用すべき場合

相続税申告で不動産の評価を行う際には、上記の通り、原則として「財産評価基本通達」に基づいて評価します。

「不動産鑑定評価」が認められるのは、例外的な場合に限られます。

では、どのような場合に「不動産鑑定評価」が認められるのでしょうか？

ここからは少し専門的な話になりますが、イメージとしては、特殊な不動産の場合に限り「不動産鑑定評価」が認められているとお考えください。

4-1. 「特別の事情」がある場合に限られる

相続税申告における不動産の評価が「財産評価基本通達」に基づいて行われる理由は、評価基準を全国一律に統一し、画一的な評価方法によって簡便かつ公平な課税を実現するためです。

しかし、不動産には権利関係、行政的制約、接道状況、形状や規模といった個別の特徴があり、特殊な条件がある場合も少なくありません。

特殊な状況にある不動産や特異性が強い不動産の場合、この「財産評価基本通達」による画一的な評価方法ではその特性を十分に価格に反映できず、不合理な評価になってしまうケースが出てきてしまいます。

こうした場合には、「財産評価基本通達の定めによる評価が著しく不適当」と判断され、「（財産評価基本通達によるべきではない）特別の事情（がある場合）」とされます。

このように「財産評価基本通達」による画一的な評価方法では、その不動産の特殊性を適切に価格に反映できないような「特別の事情」がある場合には、特殊性を適切に価格に反映できる「不動産鑑定評価」が認められているというわけです。

ただし、過去の税務署と争った事例などを見る限り、「特別の事情」が認められない限り、「不動産鑑定評価」が認められる可能性はほとんどないのが現状です。

4-2. 「特別の事情」の判断基準

「特別の事情」に関する具体的な判断基準は明確に定められていないため、解釈の余地が生じ、グレーゾーンが存在するのも事実です。

「特別の事情」が認められない場合には、「不動産鑑定評価」が採用される可能性はほとんどないため、「特別の事情」の有無を適切に判断することが極めて重要になります。

このため、その不動産の個別の状況を慎重に検討し、「特別の事情」があるか否かを適切に判断することが、相続税を払い過ぎないために不可欠です。

「特別の事情」の有無の判断を誤ると、不動産の過大評価にも過小評価にもなってしまうためです。

一般的に「特別の事情」がある場合の判断基準として、次の3点が挙げられます。

①「合理的な評価方法の存在」
他の合理的な時価の評価方法が存在すること

②「著しい価額の乖離の存在」
財産評価基本通達による評価方法に従った価額と他の合理的な時価の評価方法による価額の間に著しい乖離が存在すること

③「財産評価基本通達による評価の合理性の欠如」
財産評価基本通達による評価方法を形式的に適用することの合理性が欠如していること

①「合理的な評価方法の存在」

不動産の評価方法については、「不動産の鑑定評価に関する法律」に定められた「不動産鑑定評価」が存在しているので、問題になることはありません。

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②「著しい価額の乖離の存在」

事前に不動産鑑定士に検討してもらえば、だいたいの乖離の程度はわかります。

どの程度が「著しい」と言えるのか判断が難しいところですが、社会通念上で考えるしかないでしょう。

③「財産評価基本通達による評価の合理性の欠如」

いくら「著しい価額の乖離」が存在したとしても、この「財産評価基本通達による評価の合理性の欠如」が認められなければ、「特別の事情」はないと判断されて、「不動産鑑定評価」は適用できません。

これについては、次の「特別の事情」がある場合の具体例で解説します。

4-3. 「特別の事情」がある場合の具体例

以下は、一般的によく見かける「特別の事情」がある場合の具体例です。

建物が建たないか、建物を建てるために多額の擁壁工事費、造成費が必要な場合
・崖地
・道路との高低差が大きい土地

建物が建たないか、建っても極端に有効利用できる面積が少ない場合
・極端に不整形な土地
・極端に奥行きが長い土地

建物が建たない場合
・面積が小さすぎる土地
・行政的に厳しい建築制限のある土地
・道路の敷地
・無道路地

土地は、建物が建つかどうかで価値が大きく異なってきます。

これらの具体例は、概ね「建物が建たない、あるいは、建物を建てるのに多額の費用がかかる」場合です。

路線価は建物が建つことを前提とした価格として設定されているため、建物が建たないような場合には、その路線価から土地の評価額を算出（財産評価基本通達により評価）することは不合理（合理性の欠如）と考えて良いのではないでしょうか。

また、現実に建物を建てるのに多額の造成費等がかかる場合には、財産評価基本通達による評価ではその造成費等を評価額に適切に反映させることができないので、不合理と考えて良いでしょう。

このような場合は、財産評価基本通達による評価方法に従った価額と鑑定評価額との間に著しい乖離が存在することが多いでしょうから、「特別の事情」がある場合と判断されることが多いでしょう。

上記の具体例がすべて「特別の事情」がある場合に該当するかというと、そうとも言い切れません。

やはり、その不動産の個別具体的な特性や状況を見極める必要があるでしょう。

あくまで簡便的な判断基準ではありますが、「建物が建つか建たないか、建物を建てるのに多額の費用がかかるか」という点は、一つの判断の目安と考えて良いのではないでしょうか。

他にも諸々のケースが考えられますが、具体的判断基準が明確に定められているわけではないので、個別事情などを総合的に判断するしかないでしょう。

「財産評価基本通達による評価の合理性の欠如」があるかどうかは、非常に難しい判断になりますので、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

本事例の開発想定図

本事例では、評価対象地は前面道路のほかに背面で崖下5ｍにある道路と接道していました。

背面の道路とは平面的には接道しているといっても、崖下5ｍ超もあり、出入りができる状況ではありませんでした。

詳細な役所調査の結果、適法に行政から戸建住宅開発の許可を得るためには、幅員6ｍ以上の道路と接道している必要がありました。

そのため、幅員5ｍしかない前面道路からの開発を想定することができませんでした。

崖下5ｍにある背面の道路は幅員6ｍ以上あったため、崖下の背面道路から開発道路を通した開発想定図を作成するしかありませんでした。

宅地開発に当たっては、現状では行き来出来ない擁壁を隔てた高低差5ｍ超もある背面の道路から接道する必要があるため、巨額の造成工事費等が必要になることが想定されました。

その結果、評価対象地の価値は著しく減額されることになりました。

ここまで、かなり専門的な話になってしまいました。

不動産の相続税評価額が高額過ぎて納得できないとお考えの方は、ちょっと難しいですが、是非参考にしてください。

相続税の申告に際して「不動産鑑定評価」を適用できるかどうかは、専門家である税理士や不動産鑑定士でも非常に難しい論点になります。

「不動産鑑定評価」の適用可能性のある特殊な不動産をお持ちの方は、相続税専門の税理士、相続税に精通した不動産鑑定士にご相談することをお勧めします。

5. 「当初申告」か「更正の請求」か？

5-1. 「不動産鑑定評価」での申告は否認リスクを伴う

上記でも述べましたが、「特別の事情」があるかどうか、すなわち「不動産鑑定評価」を採用できるかどうかの具体的な判断基準は定められていません。

相続税の申告の際には、納税者側がその判断をする必要があります。

しかし、具体的な判断基準が無いため、後にその判断について税務署と争いになる可能性はゼロではありません。

もし、税務署にその判断を否認されると、納税者は過少申告加算税や延滞税というペナルティを負担しなければなりません。

相続税の申告に際して「不動産鑑定評価」を採用する場合には、税務署から否認されるリスクを伴うのです。

5-2. 「更正の請求」は否認リスクを回避でいるが、立証責任を負う

そこで、当初の申告の際には、原則的な評価方法である「財産評価基本通達」による評価で申告して余分に納税しておいて、後で「不動産鑑定評価」を採用して「相続税を取り戻す」更正の請求をすることが考えられます。

これであれば、過少申告加算税や延滞税のリスクは回避できます。

しかし、ホントにこれで良いかというと、そうでもありません。

税務署と見解の相違で争いになった場合、税務署が納税者の申告を否認する場合は税務署が立証責任を負い、納税者が更正の請求を行う場合は納税者が立証責任を負うとされています。

後で「相続税を取り戻す」更正の請求は、リスクを回避できる反面、立証責任を負うことになるのです。

立証責任を負うということは、「不動産鑑定評価」が認められるハードルが上がると考えて良いでしょう。

弊所では、当初申告で勝負することをお勧めしています。

税務署を納得させるだけの証拠資料を作り込んで、リスクを最小限に抑える最大限の努力をしつつ、リスクについてお客様にしっかり説明してご理解頂くようにしています。

そのほうが、「不動産鑑定評価」を採用すべきとする納税者の主張が認められやすいと考えています。

場合によっては、更正の請求を選択することもあるでしょう。

お客様のご意向、状況などによって、どちらを選択するかは変わってきますが、適切な申告戦略を取ることが重要です。

本事例でも、当初申告から自信を持って「不動産鑑定評価」を採用して申告しました。

お客様には、納税額等から考えて、税務調査が入る可能性は高いとお伝えしていましたが、結局、税務調査にも入られませんでした。

かなり分厚い申告書一式となってしまいましたが、弊所では説得力のある丁寧な申告書の作成を心掛けています。

6. 税理士としての正しい対処法（税理士の先生向け）

相続税の申告に際して「不動産鑑定評価」を採用するにはリスクを伴います。

そのため、税理士としては、リスクを回避したい、「不動産鑑定評価」を採用したくないと考えるのは当然と言えば当然です。

しかし、リスクを恐れるあまり、安易に「不動産鑑定評価」を避けてしまうと、還付専門業者に狙われる恐れもあります。

説明責任を果たしていない場合には損害賠償責任を負うことにもなりかねません。

したがって、税理士の先生方の正しい対処としては、特殊な不動産がある場合には、不動産鑑定士に相談することをお勧めします。

とはいえ、どんな不動産鑑定士でも良いというわけではありません。

不動産の評価と言っても、「不動産鑑定評価」と税務上の不動産の評価方法とではまったく別物です。

「財産評価基本通達」を知らない不動産鑑定士もたくさんいます。

ですので、税理士を専門にサポートする税務に精通した不動産鑑定士にサポートを依頼することをお勧めします。

リスクと節税効果をお客様にしっかり説明して、お客様に判断を委ねることが重要になるでしょう。

ここでは、本事例とはまったく別のご相談事例をご紹介します。

弊所では、「相続税の還付サービス」もサービスメニューの一つとして掲げています。

還付専門業者のように積極的にお客様にアプローチすることはありませんが、「税理士」兼「不動産鑑定士」事務所であることをご評価いただいてか、お客様から「相続税を払い過ぎていないかチェックしてほしい」というご相談を頂きます。

ご相談頂いたのは、法人顧問メインの100名規模の大きな税理士法人で相続税申告をしたお客様でした。

法人顧問先のオーナー社長が亡くなり、法人を担当していた税理士法人がそのまま相続税申告を担当したということでした。

ご相談に来られたのは、５人の相続人のうちのお一人でした。

「税理士法人の担当者は税理士になって初めて相続税を担当した」とのことだったそうで、本当に大丈夫か？と心配になって相談に来られたとのことでした。

納税額は2.5億円ほどで、金融資産が多く、不動産は2か所だけでした。

相続税申告書を拝見すると、不動産２か所とも基本的なミスが発見されました。

大きなミスではありませんでしたが、1,000万円以上の相続税を払い過ぎていました。

納税額が大きいので、ちょっとしたミスでも税額に大きく影響します。

税理士としては、被相続人との関係性が濃密であったとしても、相続人との関係は希薄であることを念頭に置く必要があると思います。

還付専門業者に狙われるリスクだけでなく、相続人とのドライな関係性もリスク要因となり得るのです。

とくに納税額の大きい相続については、細心の注意を払って業務に当たる必要があるでしょう。

7. まとめ

• 相続税の節税に「不動産鑑定評価」が役立つ場合がある
• 「不動産鑑定評価」による節税効果は非常に大きいことが多い
• 知らないうちに、相続税を払い過ぎてしまうケースが頻繁に起こっている
• 相続税を払い過ぎてしまう理由は、不動産（とくに土地）の過大評価
• 相続税を払い過ぎないためには、税理士選びが重要「相続専門の税理士」に依頼すべき
• 相続税を払い過ぎても５年以内なら取り戻すことができる
• 相続税を申告するときは、原則として「財産評価基本通達」に基づき不動産を評価する
• 例外的に「不動産鑑定評価」を活用できる
• 「不動産鑑定評価」を活用できる場合は「特別の事情」がある場合に限られる
• 「特別の事情」がある場合の具体的判断基準は定められていない
• 「特別の事情」があることを証明するには、「税理士」と「不動産鑑定士」の連携が重要
• 税務署に認められるためには、説得力のある不動産鑑定評価書を作り込む必要がある
• 「不動産鑑定評価」を活用できれば、大きな節税効果が期待できる
• 立証責任を考慮すると、当初申告で「不動産鑑定評価」を活用すべき
• 特殊な不動産がある場合、税理士としての正しい対処法は、税務に精通した不動産鑑定士にサポートを依頼する

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