地主様・家主様の相続対策

顧問税理士を変える必要はありません

「相続対策・不動産コンサルティング」だけを専門家に任せる“賢い併用スタイル”がベストです。

当事務所は「相続対策・不動産コンサルタント」として、顧問税理士の先生と連携し、不足部分を補います。

所得税、法人税などのセカンドオピニオンにも対応可能です。

こんな方は弊所にご相談ください。

「自分の家も、そろそろ相続のことを考えなきゃいけないのかな…」
でも、何をすればいいのか、どこから始めればいいのか、正直わからない。
アパートもあるし、駐車場もある。きっと税金も高いんだろうけど、どう対策すればいいのかが見えてこない。
そんなふうに、モヤモヤした気持ちのまま時間だけが過ぎている方も多いのではないでしょうか。

• 何から始めていいかわからない
• 不動産の悩みを相談したい
• 「不動産・相続」の専門家から話を聞きたい
• 銀行や不動産会社などから受けている提案が、本当に問題ないか確かめたい
• 顧問税理士が不動産や相続に詳しくない
• 今やっている相続対策が最適か、セカンドオピニオンがほしい

「相続対策」＆「節税対策」＆「不動産経営」を一貫サポート

「ワンストップサービス」と掲げていても、実際は外部の専門家に引き継がれるケースも少なくありません。

弊所は 不動産鑑定士 × 税理士 × 宅地建物取引業者 の資格を自ら保有し、窓口を変えることなく最初から最後まで一貫対応。

安心して任せられる“顔の見えるワンストップ”をお約束します。

地主様・家主様の相続対策が“特別”である理由

地主様・家主様の相続は、

1. 分割が難しい（財産は不動産中心）
2. 家族間トラブルを招きやすい（誰が継ぐか）
3. 税額が大きく変わる（評価の工夫次第）
4. 特有の節税策がある（小規模宅地・法人化等）
5. 納税資金の準備が困難（不動産は現金化に時間がかかる）

こうした理由から、一般的なご家庭とは異なり、特別な相続対策 が求められます。

1. 相続財産の大半が「不動産」 地主様や家主様の相続では、財産の多くが 土地や建物などの不動産 です。 現金のように分けやすくないため、 ・「誰がどの不動産を相続するか」 ・「不動産を分けられない場合の代償金をどう工面するか」 といった 分割の難しさ が大きな課題になります。

2. 家族・親族間のトラブルが起こりやすい 「長男が家業を継ぐ」「次男に貸家を渡す」など、不動産は分け方によって公平感を損ねやすい財産です。 ・賃貸経営を誰が引き継ぐのか ・共有にした場合の管理や修繕の合意形成 など、相続税の問題と同時に“円満な分割”の設計 が欠かせません。

3. 評価の仕方で税額が大きく変わる 不動産の相続税評価は、路線価や固定資産税評価額だけではなく、 ・形状（旗竿地・無道路地など） ・借地・貸家など利用状況 ・権利関係（共有・借地権・底地など） によって大きく変わります。 専門的な不動産評価の工夫によって、数百万円～数千万円単位で相続税が変わることも珍しくありません。

4. 節税の余地が大きい ・小規模宅地等の特例 ・法人化による承継スキーム ・不動産鑑定評価の活用 など、地主様・家主様だからこそ使える節税策があります。 一方で、誤った節税対策は将来のトラブルを招くため、専門家による設計 が不可欠です。

5. 納税資金の準備が難しい 不動産は相続税評価額が高い一方で、現金のようにすぐに納税資金に換えられません。 「相続税は10か月以内に一括納付」というルールがあるため、 ・不動産を慌てて売却し、安値で手放してしまう ・納税のために借入をせざるを得ない といったケースも起こります。 地主様・家主様の相続は “納税資金対策” の設計 も重要です。

当事務所に依頼すべき理由

「地主様・家主様の相続対策」は、確定申告のようなルーティンワークとは異なる、高度で複雑な専門領域です。
失敗しないためには、不動産と税金の両方に精通し、公正に長期的視点で寄り添える専門家の力が不可欠です。

専門家には、不動産経営・土地活用・共有や借地の権利調整など、高度な不動産スキルが求められます。
また、節税だけでなく「家族間の調整」や「感情への配慮」も求められる繊細な業務であり、税務の知識だけでは対応しきれません。

銀行、保険会社、ハウスメーカー、不動産会社などが、相続を“ビジネスチャンス”と捉えて営業攻勢をかけてきます。百戦錬磨の彼らからすれば、無防備な地主様・家主様はカモネギ状態です。
カモにされないためには、地主様・家主様にとって本当に信頼できる“独立したアドバイザー”が必要です。

古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所は、「不動産」と「税金」のプロです。

独立した立場から、高度な専門性を持って、地主様・家主様の生前・相続対策を全力でお守りします。

地主様・家主様の相続対策をサポートする専門家に求められる6つの条件

相続対策と聞くと、まず「税理士に相談すればいい」と思われるかもしれません。
しかし、実際には多くの税理士が「相続税の申告」には対応していても「生前・相続対策」には消極的、あるいは不得意なケースが少なくありません。
以下のような専門家でなければ、地主様・家主様の相続対策を安全・確実に進めるのは難しいのが現実です。

1. 税理士であること
2. 相続対策を専門業務としていること
3. 不動産そのものに精通していること
4. 公正中立・独立の立場であること
5. 家族の気持ちに配慮できる“人間力”があること
6. 相性・信頼関係が築けること

✅ 1. 税理士であること 相続税対策に関する業務は、税理士法に定められた税理士の独占業務です。 税理士以外が業務を行えば、税理士法に違反し違法行為となってしまいます。 銀行などが提供する無料の「相続診断書」には、必ず小さく「詳細は税理士にご相談ください」と記載されています。 銀行や保険会社、不動産会社などが提供する「無料の相続診断」は、責任を取らない前提の“入口商品”です。 本当に納得できる対策を立てるには、相続税の専門家である税理士に直接相談することが不可欠です。

✅ 2. 生前・相続対策を専門業務としていること 「相続専門」と掲げていても、その多くは亡くなった後の「相続税の申告」が中心です。 生前・相続対策は、確定申告のようなルーティンワークではなく、お客様ごとに完全オーダーメイドの設計図が求められる“高度で複雑な業務”です。 そのため、多くの税理士が手間のかかる生前の相続対策業務を敬遠しており、“本当に生前の相続対策を得意とする税理士”は限られているのが現実です。 地主様・家主様の相続対策には、 ・共有解消のスキーム設計 ・不動産組み換えの実行支援 ・小規模宅地等の特例を見越した将来設計 など、机上の節税を超えたオーダーメイドの実行力が求められます。 「10か月以内の申告」のような単純作業ではなく、「数年がかりの事前対策」ができる税理士を選ぶべきです。

✅ 3. 不動産そのものに精通していること 不動産の税金に詳しい税理士はいますが、それだけでは不十分です。 地主様・家主様が抱える問題の多くは、税金だけでなく、借地・底地・共有・境界・土地活用・賃貸経営など実務的な不動産の課題です。 不動産に精通した不動産の専門家でなければ、その複雑さを正しく理解し、適切に対処することはできません。 ・土地評価の実務（路線価／倍率方式の限界） ・共有名義の解消ノウハウ ・借地・底地の整理ノウハウ ・不動産収益の分析・法人化・贈与の戦略設計 といった、“不動産そのもの”への理解と経験がなければ対応できません。 特に地主様・家主様の相続対策は、税金と不動産の複合領域です。

✅ 4. 公正中立・独立の立場であること 銀行は融資、不動産会社は売買、ハウスメーカーは建築――それぞれ自社商品を売るための“立場あるアドバイザー”です。 それぞれが自社利益のために“無料診断”を提供してくる中で、お客様の利益だけを第一に考えられる独立した立場の専門家が必要です。 銀行などの紹介で出てくる税理士は、「銀行のための営業マン」になってしまっているケースもあります。 本当に必要なのは、誰にも忖度せず、お客様の利益だけを優先してアドバイスできる、完全に独立した税理士です。

✅ 5. 家族の気持ちに配慮できる“人間力”があること 地主様・家主様の相続対策では、親と子の意見が異なることも多く、専門知識だけでなく“人と人をつなぐ力”が必要です。 親子間での価値観の違いや、感情のズレに配慮しながら、冷静かつ温かく対話を導ける力＝人間力が必要です。 親を説得する力、家族の希望に耳を傾ける力、将来を見据えて提案する力――節税のテクニックだけでなく、「家族の絆」や「気持ち」に寄り添える人間力こそが成功のカギです。 専門知識に優れていても、コミュニケーションが不得意な専門家では、家族全体を巻き込む対策の成功は難しいでしょう。

✅ 6. 相性・信頼関係が築けること 知識や資格だけではなく、「この人になら任せられる」と思えるかどうかも重要です。 いくら優秀な税理士でも、信頼関係や相性が合わなければ長期的な関係は築けません。 長期的に信頼できる専門家かどうか、面談の中で“相性”をしっかり確認する必要があります。 良し悪しではなく、“あなたの家族と価値観が合うか”を面談でしっかり確かめることが大切です。 当事務所でも、お客様と価値観が合わないと判断した場合には、あえてお断りさせていただくこともあります。 それがお互いのためであり、相続対策を成功させるために必要な判断です。

地主様・家主様の生前・相続対策は、不動産と税務、家族の感情をすべて理解できる専門家との二人三脚でこそ成功します。

当事務所は、節税だけを目的にした短絡的な専門家ではなく、相続・不動産・家族関係の“すべて”に目を配り、誠実に並走できるパートナーでありたいと思っています。

お客様の声

顧問税理士との連携

顧問税理士を変える必要はありません

「相続対策・不動産コンサルティング」だけを専門家に任せる“賢い併用スタイル”がベストです

多くの地主様・家主様には、すでにお付き合いのある顧問税理士さんがいらっしゃいます。
その関係を無理に変える必要はありません。
顧問税理士さんには従来どおり、確定申告など日常業務を継続してお願いし、「相続対策・不動産コンサルティング」だけを当事務所にご依頼頂く併用スタイルです。セカンドオピニオンもご依頼いただけます。
むしろ誠実な顧問税理士さんほど、「そこは専門の先生に」とおっしゃることも多いでしょう。

当事務所は、「相続対策・不動産コンサルタント」として、顧問税理士の先生と連携し、不足部分を補います。
顧問税理士さんを切り替える負担なく、必要なところだけプロの専門サービスを提供します。

生前・相続対策サービス

生前・相続対策プラン
現状分析、相続税の試算シミュレーション、問題点の洗い出し、具体的な対策のご提案を行います。
相続税の試算額を定期的（概ね１年ごと）に見直します。

伴走支援コンサルティング
不動産経営のお悩み、借地や共有名義のお悩み、そもそもどこに問題があるかも分からないなど、課題が多く、伴走支援が必要な方向けのプランです。

生前贈与コンサルティング
相続対策として、不動産の生前贈与が有効な場合のコンサルティングサービスです。
節税効果や事業承継シミュレーションを行います。

法人化コンサルティング
相続対策として、不動産の法人化が有効な場合のコンサルティングサービスです。
節税効果や事業承継シミュレーションを行います。

地主様・家主様の相続は特別であり、通常の税理士事務所では対応しきれない複雑な問題がつきものです。
当事務所なら、不動産・税務・相続を横断する専門性と、実務に根ざしたノウハウで、安心して将来に備えることができます。

・もっと節税できたはずなのに、何千万円も余計に相続税を支払うことになった ・相続人同士で揉め、家族関係が悪化してしまった ・納税資金が足りず、大切な収益不動産を泣く泣く売却 ・本来不要だったのに勧められるままアパートを建て、大赤字に   資産規模のかなり大きな資産家の方でも生前・相続対策が全く出来ていない、あるいは不十分なケースが散見されます。 相続税の申告、あるいは還付のタイミングでご縁を頂いたお客様の中には、生前・相続対策が出来ていないために、相続トラブルになってしまうケースや多額の相続税が発生してしまうケースなど、対策さえしっかり出来ていればと非常に悔やまれるケースも多くあります。 顧問税理士がいるにもかかわらずです。   地主様・家主様の生前・相続対策では、不動産を含め財産の全体像を把握し、ご家族関係の視点、節税の視点、不動産経営の視点、事業承継の視点など総合的な視点でコンサルティングが必要です。   銀行は融資したい、ハウスメーカーは建てたい、不動産会社は売買仲介したい、保険会社は売りたい、それぞれの立場でそれぞれの思惑があります。これら事業者に対抗しうるスキルを有し、公正中立、独立の立場で的確なアドバイスを出来る人間が必要です。   地主様・家主様の相続では、円満対策や節税対策の観点からも、生前・相続対策が最も大切です。 そのため、当事務所では、相続税の申告に力を入れている事務所がほとんどのなか、お客様に最も貢献できる生前・相続対策コンサルティングに最も力を入れております。   生前・相続対策においては、正解は一つではありません。お客様と密にコミュニケーションをとって慎重に進めていく必要があるため、思いのほか手間や時間がかかるものです。   早め早めのご相談をお待ちしております。

古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所
代表　古林国博

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初回面談は必ず代表が対応いたしますので、担当者による当たり外れはありません。
親身な対応が信条ですので、どうぞ気軽にご相談ください。