不動産鑑定

「不動産鑑定士」＆「税理士」＆
「宅地建物取引業者」だからこそできる

地主様・家主様のための
不動産鑑定コンサルティング

他の不動産鑑定士とここが違う！

不動産鑑定士 ＋ 税理士 ＋ 宅地建物取引業者 の三位一体コンサルティング

多くの不動産鑑定士は「鑑定評価書を作成するだけ」で業務を終えます。
しかし、地主様・家主様にとって本当に必要なのは、評価結果を活用して「税金対策」や「不動産の有効活用」に結びつけることです。

当事務所は、

• 不動産鑑定士として、公正・客観的な鑑定評価を行うだけでなく、
• 税理士として、その評価をもとにした具体的な節税コンサルティングを提供し、
• 宅地建物取引業者として、実際の不動産コンサルティング・取引支援まで対応できる、

唯一無二の「三位一体コンサルティング」をご提供しています。

評価の数字にとどまらず、「鑑定 → 節税 → 活用」までワンストップで対応できる点こそ、他の不動産鑑定士との最大の違いです。

サービスの特徴

①節　税 節税の機会を逃すことなく、最大限の節税効果を目指します。	②紛争争解決 お客様の利益を守るために、紛争解決に尽力します。
相続税の申告・還付 同族間売買 交　換 土地・建物の比率	遺言・遺産分割 借地権・底地の権利調整 共有名義の解消 賃料の適正化・交渉

①節税を目的とする不動産鑑定

当事務所は、単なる評価にとどまらず、節税効果を最大化する不動産鑑定を得意としています。
相続や取引の場面で、節税の機会を逃すことなく、地主様・家主様の資産を守ります。

具体的には、

• 相続税の申告・還付：適正評価による税負担軽減、過払い税の取り戻し
• 同族間売買：税務リスクを回避しつつ、公正妥当な価格を設定
• 交換取引：不動産の交換に伴う評価調整と税務対策
• 土地・建物の比率算定：適正配分により、減価償却費や消費税対策

税理士の視点を併せ持つからこそできる、実効性のある節税型不動産鑑定をご提供します。

②紛争解決を目的とする不動産鑑定

不動産はしばしば、家族間の相続や権利関係で紛争の火種となります。
当事務所は、お客様の利益を守るために、紛争解決に直結する不動産鑑定を行っています。

具体的には、

• 遺言・遺産分割：公平な評価をもとに円滑な相続を実現
• 借地権・底地の権利調整：地主様にとって不利にならない条件を明確化
• 共有名義の予防・解消：複雑な共有名義を整理し、トラブルを回避
• 賃料の適正化・交渉：適正賃料を根拠づけ、交渉を有利に展開

客観的かつ説得力ある鑑定評価を提供することで、交渉・調停・訴訟を有利に進める“武器”となります。

「鑑定 × 節税 × 紛争解決」を一体サポート

不動産鑑定は、評価額を出すだけでは十分ではありません。
地主様・家主様にとって本当に大切なのは、その評価をどう活用し、資産を守るかです。

当事務所では、

• 不動産鑑定士としての公正・客観的な評価
• 税理士としての具体的な節税コンサルティング
• 宅地建物取引業者としての実務的な不動産コンサルティング

この三つを一体としてご提供しています。

「評価 → 節税 → 紛争解決」までをワンストップで対応できるのが、他の鑑定士にはない私たちの強みです。地主様・家主様にとって、実務に直結し、将来の安心につながる不動産鑑定をお約束します。

他社との比較表

専門性が違う！他社とは異なる事例紹介

兄弟対立を越えて協力、相続税1,300万円を取り戻す
（遺産分割・相続税の還付）

遺産分割で揉めているご兄弟の代理人弁護士から不動産鑑定の依頼。
不動産鑑定業務を進める中で、相続税の過払いの可能性を発見。弁護士を通じて「ご兄弟で協力して還付請求をしませんか」と提案したところ、激しい対立中にもかかわらず一時的に合意。当事務所が両者の税務代理人となり、更正の請求を行いました。

税務署とのタフな交渉の結果、当事務所の主張が認められ、相続税1,300万円の還付に成功。裁判所に提出した不動産鑑定評価書をそのまま活用できたことも、成果につながりました。ご兄弟からは大変感謝いただきましたが、その後争いは再燃し、最終的には裁判所での審判に持ち込まれることとなりました。

弁護士先生の失敗事例
（遺産分割・贈与税）

ある遺産分割事件で、3兄弟が数年間争い、最終的に審判で決着した事例です。
構図は、長男・二男の連合軍 対 三男。

実は、長男と二男の間ではすでに話し合いができており、
・長男が①③⑤の土地
・二男が②④⑥の土地
をそれぞれ取得することで合意していました。

しかし、代理人を務めていた弁護士先生は「まず三男との争いをまとめることが優先」と考え、①〜⑥の土地をいったん長男・二男の共有名義にする方法を取りました。
その後、二人の間で持分を分ければ済む、という判断でした。

ところが名義変更の段階で、司法書士の先生から「共有から単独名義に移すと贈与税が発生する可能性がある」と指摘され、慌てて当事務所に相談がありました。
急ぎ税務署に確認したものの、担当官からは「心情的には理解しますが、審判が確定している以上、救済できません」との返答。

その結果、数百万円の贈与税が発生してしまいました。幸い、お客様は「仕方ないね」と受け止めてくださり、大きなトラブルには至りませんでしたが、事前にご相談いただければ回避できた税負担でした。

この事例が示すのは、法律だけでは不十分だということです。
遺産分割や不動産の処理には、必ず税務の視点が欠かせません。
だからこそ、「不動産鑑定士」だけでも「弁護士」だけでもなく、税理士の知見を備えた専門家の関与が地主様・家主様にとって大きな安心につながります。

土地評価をめぐる攻防で、相手方の策略を見抜き支払額を削減した事例
（遺産分割）

事案の概要
ある遺産分割で、多くの不動産をどのように分けるかが争点となりました。
相手方は、「土地Aだけを自分が取得したい。他の不動産は不要なので、代わりに金銭で支払ってほしい」と強く主張。さらに、不動産の評価方法として、固定資産税評価額を採用すべきだと主張したとのことです。
一方、当方は、より実態を反映する相続税評価額を採用すべきと主張していたとのことです。

不動産鑑定士としての洞察
資料を精査すると、土地Aは固定資産税評価額が低い割に、時価が高い土地であることが判明。つまり、相手方の狙いは「安い評価額で土地Aを取得し、実際には高い価値を手に入れる」ことにあると見抜きました。
当初のご依頼は土地B〜Hの鑑定だけでしたが、弊所は「土地Aも鑑定すべき」と提案。もし土地Aの時価が高く算定され、逆に土地B〜Hの評価額が低く出れば、相手方に支払う金銭を大幅に抑えられる可能性があったからです。

調停から審判へ
調停の途中で、相手方はいったん土地Aの取得希望を撤回しました。
しかし、最終的な審判では「当初、相手方が土地Aを取得したいと強く主張していた事実」が考慮され、相手方が土地Aを取得することに決定。
その結果、当方の主張が反映された評価額に基づき、相手方に支払う金額を大幅に削減することができました。

本事例からの学び
当事務所は、「時価」・「固定資産税評価額」・「相続税評価額」のすべてに精通しており、各評価額の特徴を踏まえた総合的なアドバイスが可能であり、弁護士の先生方が訴訟戦略を練る上でも有用な助言が可能です。
本件でも、鑑定の専門性を活かすことで、クライアントに有利な結果を導くことができました。

鑑定報酬

・案件ごとにお見積りいたします（無料）。
・難易度、個別事情などによって、報酬額が変動する場合がございます（別途ご相談）。
・不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査（調査報告書等）の場合は、概ね鑑定報酬の70％程度の報酬となります。
・特急料金（納品まで２週間以内の場合）は、30～50％割増となります。
・限定価格、賃料は、30～50％割増となります。

【税務に係る鑑定評価について】

割増料	難易度や個別事情等によって、20～50％程度を上乗せさせて頂く場合がございます。
成功報酬	節税効果の20～50％程度を鑑定報酬とすることも可能です（別途ご相談）。
税務代理・税務調査の立会	別途料金となります。

【争訟に係る鑑定評価について】

割増料	難易度や個別事情等によって、30～50％程度を上乗せさせて頂きます。
成果物の提出後	意見書等が必要となった場合には、別途料金を頂戴いたします。

お問い合わせ・面談予約

初回面談は必ず代表が対応いたしますので、担当者による当たり外れはありません。
親身な対応が信条ですので、どうぞ気軽にご相談ください。