共有名義

「不動産鑑定士」＆「税理士」＆
「宅地建物取引業者」だからこそできる

地主様・家主様のための
共有名義の予防 ＆ 解消 コンサルティング

共有名義のリスクとは？

不動産を複数人で共有すると、売却・賃貸・建替えなどの重要な決定に全員の同意が必要となります。
その結果、次のような問題が起こりやすくなります。

• 相続で細分化し、誰も自由に動かせなくなる
• 一人が反対すると売却や活用が進まない
• 固定資産税や修繕費の負担をめぐってトラブルになる
• 将来の相続でさらに複雑化し、“塩漬け不動産”化してしまう

つまり、「共有名義は問題の温床」といえます。

共有名義は一般の不動産と異なり、権利や法律関係が複雑なため、専門家のサポートが不可欠です。

当事務所に依頼するメリット

① 事務所の姿勢・立場

当事務所は、地主様・家主様の共有名義のお悩みに対して、公正中立で独立した立場から解決策をご提案します。
私たちは、

• 「共有持分を買い取りたい」買取業者でも
• 「訴訟を前提にする」弁護士事務所でも
• 「建物を建てたい」ハウスメーカーでも

ありません。

だからこそ、自社の利益に偏らない、安心して任せられる解決策をご提示できます。
また、短期的な取引や一時的な解決ではなく、地主様・家主様にとって将来まで安心できる形を一緒に考える姿勢を大切にしています。

② 専門性

共有名義の予防・解消には、適切な相続対策、不動産の正しい評価、税務上の配慮、実際の売却・整理など、幅広い専門知識が必要です。

当事務所では、

• 不動産鑑定士として、持分の正しい価値を算定
• 税理士として、贈与税・譲渡所得税・相続税などの税負担を最小化
• 宅地建物取引業者として、売却・仲介・整理までの実務をサポート

この三位一体の専門性を結集することで、地主様・家主様にとって負担の少ない、円満かつ安心できる共有名義の予防・解消を実現します。

カモにされないために

買取業者、弁護士事務所、不動産会社などが、共有名義問題を“ビジネスチャンス”と捉えて営業攻勢をかけてきます。百戦錬磨の彼らからすれば、無防備な地主様・家主様はカモネギ状態です。
カモにされないためには、地主様・家主様にとって本当に信頼できる“独立したアドバイザー”が必要です。

古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所は、「不動産」と「税金」のプロです。

私たちが重視しているのは、お客様にとって長期的に安心できる解決方法です。

独立した立場から、高度な専門性を持って、地主様・家主様の共有名義の予防・解消を全力でサポートします。

他社との比較表

共有名義になる前に ― 予防策

相続対策や贈与の段階で工夫をすれば、共有名義を避けることができます。

• 遺言の作成：単独相続を指定することで共有を防ぐ
• 遺産分割方法の設計：不動産鑑定によって適正な評価を行い、公平な分割を実現
• 生前対策：法人化や贈与の活用により、相続時の共有を回避
• 土地活用の検討：不動産を収益化して分割しやすい資産構造へ

共有名義は将来に大きな禍根を残すことになります。
だからこそ、評価・節税・将来の相続まで見据えた設計ができる専門家に相談することが、共有名義を防ぐための最大のポイントです。

共有名義になっている―解消策

すでに不動産が共有名義になってしまっている場合でも、早めに手を打つことで将来のトラブルを防ぐことが可能です。

代表的な解決方法は以下のとおりです。

1.持分の買取り（代償分割）：一人が他の共有者の持分を取得し、単独所有にする方法。

2.全体の売却（換価分割）：不動産を売却して現金を分け合う方法。

3.現物分割：不動産を物理的に分割して、それぞれを単独所有に分ける方法。

4.持分の交換：お互いの共有持分を交換して、それぞれ単独名義にする方法。

5.持分の放棄（贈与）：一人が自分の持分を放棄（贈与）して、他の共有者が単独所有にする方法。

6.単独売却：自分の持分のみを単独で第三者に売却する方法。

7.調停・裁判による解決：共有者間で合意できない場合に法的手続きを用いる方法。

共有名義の解消に伴う困難

共有名義の解消にはさまざまな方法がありますが、どの方法を選んでも不動産面と税金面の双方で大きな困難を伴います。

不動産面の困難

• 評価の難しさ
  共有持分は市場でそのまま取引しづらく、適正価格を見極めることが困難です。
• 資金調達の問題
  一人が他の共有者の持分を買い取る場合、多額の資金を用意する必要があり、実行が難しくなるケースがあります。
• 合意形成の難しさ
  共有者全員の意見が揃わなければ売却や分割が進まず、話し合いが長期化することも珍しくありません。
• 関係の悪化
  金銭や権利の取り扱いをめぐり、親族や共有者同士の関係が悪化するリスクがあります。

税金面の困難

• 譲渡所得税
  持分を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
• 贈与税のリスク
  合意形成の結果として不自然な持分移転が行われると、贈与税が課される場合があります。
• 特例の適用の可否
  税制上の特例が使えるかどうかは事案によって大きく異なり、適用を誤ると余分な税負担が生じます。

このように、共有名義の解消には不動産の専門知識と税務の知識の両方が不可欠です。

どの方法を選ぶかによって、税金の負担や将来の相続への影響などが大きく変わります。

だからこそ、公正な評価・節税対策・実務的な整理を一体で行える専門家に相談することが、共有名義解消を成功させる鍵となります。

共有名義をそのまま放置するリスク

共有名義の不動産を「とりあえずそのまま」にしておくと、次のような深刻な問題が将来必ず表面化します。

• 意思決定ができない
  売却・賃貸・建替えなど重要な決定には共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば進められなくなり、身動きが取れなくなります。
• 管理や費用負担のトラブル
  固定資産税や修繕費を誰が負担するかでもめやすく、関係が悪化すれば裁判に発展することもあります。
• 相続でさらに複雑化
  共有者が亡くなると持分が細分化し、「親戚一同の共有状態」となります。関与者が増えるほど合意形成は難しくなり、事実上解決不能な不動産になってしまいます。
• 資産価値の低下
  共有不動産は売却も活用も困難で、買い手から敬遠されやすいため、市場価値そのものが下がり、資産としての魅力が失われていきます。
• 認知症リスク
  共有者の一人が認知症になると、契約や合意ができなくなり、解消に向けた動きが完全にストップしてしまいます。せっかく共有解消の機運が高まっても、タイミングを逃してしまう可能性があります。
• 第三者が共有者になるリスク
  他の共有者が持分を業者などに売却すると、知らない第三者が共有者となります。多くの場合、専門の買取業者が関与し、共有解消の過程で強硬な手段を取ることもあります。その結果、紛争や訴訟に発展する危険が高まります。

共有名義のリスクには、早期対応が何より重要です

放置すればするほど問題は複雑化し、将来、思わぬトラブルや負担に直面する可能性があります。
だからこそ、「早めの一歩」が安心の未来につながります。
共有名義でお悩みなら、ぜひ私たちの事務所へご相談ください。
専門家として最適な解決策をご提案し、共に安心できる未来への道を切り開いてまいります。

当事務所は、お客様の立場に寄り添い、公正で独立した視点から、お客様の利益を最優先にお守りします
「共有持分を買いたい」買取専門業者でも、「訴訟ありき」の弁護士事務所でも、「建物を建てたい」ハウスメーカーでもありません。
当事務所は、お客様との長期的な信頼関係を重視しているため、自社の利益追求に走ることなく、公正中立で独立した立場から、真にお客様にとって最適な解決方法をご提案いたします。

共有名義の解消は、単に法的手続きや税務処理にとどまりません。関係者間の信頼や、将来の不動産の活用価値まで考慮してこそ、納得できる解決につながります。
私たちは、お客様の大切な土地のポテンシャルを最大限に引き出し、安心できる未来へと導くため、全力でサポートいたします。

共有名義の解消にお悩みの方は、ぜひ当事務所までお気軽にご相談ください。
あなたの大切な資産を守り、未来への第一歩を踏み出すお手伝いをいたします。

初回面談

• 不動産の状態を確認いたします。
• ご家族関係を確認いたします。
• お客様のお悩みやご希望をお伺いします。
• 出来る範囲で解決策をご提案します。
• 当事務所との相性をご確認いただきます。
• サービス内容や料金についてご説明します。

初回相談 （来所での面談）

3.3万円/1時間

サービス内容や料金にご納得いただける場合には、コンサルティング契約を交わして頂きます。
初回のご面談時に業務をご依頼いただいた場合には、初回面談相談料は無料となります。
なお、セカンドオピニオン、ご相談のみのご利用でも問題ございません。

生前・相続対策プラン
相続対策もご相談したい方はこちらをご参照ください。

当事務所は、親身な対応を信条としております

「何から相談すればいいかわからない」
「こんな質問したら笑われかも」
そんなことは全くありませんので、ご安心ください。
このようなご不安を抱えておられるお客様はたくさんいらっしゃいます。

私たちの事務所は、親身な対応を信条としております。
お気軽にお問い合わせください。

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初回面談は必ず代表が対応いたしますので、担当者による当たり外れはありません。
親身な対応が信条ですので、どうぞ気軽にご相談ください。