不動産の有効活用

「不動産鑑定士」＆「税理士」＆
「宅地建物取引業者」だからこそできる

地主様・家主様のための
不動産の有効活用コンサルティング

なぜ不動産の有効活用が必要なのか？

放置するリスク

遊休地や空き家、使い道の定まらない土地をそのままにしておくと、資産どころか“負動産”となってしまう恐れがあります。

• 固定資産税の負担：収益がないのに毎年の税金だけがかかる
• 管理コストの増加：草木の繁茂や建物の老朽化で、修繕費・管理費がかさむ
• 資産価値の低下：利用されない土地や建物は市場で敬遠され、価値が下がる
• 相続トラブルの火種：相続時に「評価額だけ高く、現金がない」状態となり、納税資金や分割をめぐる争いの原因になる

放置は「税金・維持費・相続トラブル」のリスクを高め、将来世代に大きな負担を残します。

有効活用したときの効果

不動産を有効活用すれば、収益化と相続対策の両立が可能です。

• 安定した収益の確保：アパート・マンション経営、駐車場経営、事業用定期借地などで継続的な収益を得られる
• 相続税の節税効果：賃貸不動産を建築すれば「貸家建付地」として評価が下がり、建物の評価額も圧縮される
• 納税資金の確保：賃料収入や売却益で、将来の相続税の納税資金を準備できる
• 資産価値の維持・向上：収益を生む不動産は市場での評価が高まり、次世代に引き継ぎやすくなる

このように、不動産の有効活用は、単なる収益化の手段ではなく、相続税の節税・納税資金の確保・資産承継の円滑化につながる重要な相続対策でもあります。

節税効果の具体例

現預金２億円で、賃貸物件（建物１億円、土地１億円）を購入すると、

相続税評価額は、現預金２億円　⇒（▲約1.1億円）⇒　賃貸物件9,900万円に圧縮されます。

よくある地主様のお悩み

不動産を所有する地主様からは、次のようなお悩みをよく伺います。

• 「空き地や空き家があるけれど、どう活用すればよいかわからない」
  固定資産税だけがかかり続け、草木や建物の管理にも手間がかかってしまう。
• 「アパート経営を勧められているが、借金や空室リスクが心配」
  ハウスメーカーや金融機関から提案されるが、本当に自分に合った方法なのか不安。
• 「土地を子どもに相続させたいけれど、揉めたり税金で困らせたくない」
  評価額だけ高い土地が“負動産”となり、相続人に大きな負担を残すのではないかという懸念。
• 「収益が少なく、固定資産税の負担ばかりが重い」
  収益性の低い土地をどう組み替えるかが課題。
• 「地主仲間から『土地活用は失敗すると大変』と聞き、不安で何もできない」
  失敗例を耳にして踏み切れず、結局土地が放置されてしまうケース。

👉 これらのお悩みの背景には、「不動産と税務の両面からの正しい判断ができていない」 という共通点があります。
不動産の有効活用は、単なる建築や投資ではなく、相続・税務・資産管理まで含めた総合的な視点が必要なのです。

当事務所に依頼するメリット

① 事務所の姿勢・立場

当事務所は、地主様・家主様の不動産の有効活用のお悩みに対して、公正中立で独立した立場から解決策をご提案します。
私たちは、

• 「融資をしたい」銀行でも
• 「アパートを建てたい」ハウスメーカーでも
• 「ノルマの厳しい」不動産会社でも

ありません。

だからこそ、自社の利益に偏らない、安心して任せられる解決策をご提示できます。
また、短期的な取引や一時的な解決ではなく、地主様・家主様にとって将来まで安心できる形を一緒に考える姿勢を大切にしています。

② 専門性

不動産の有効活用には、適切な相続対策、不動産の正しい評価、税務上の配慮、実際の売却・整理など、幅広い専門知識が必要です。

当事務所では、

• 不動産鑑定士として、土地・建物の適正評価、地代・賃料の算定
• 税理士として、土地・建物の相続税評価・贈与税・譲渡所得税の節税対策
• 宅地建物取引業者として、土地・建物の売却・整理に関する実務的支援

この三位一体の専門性を結集することで、地主様・家主様にとって負担の少ない、円満かつ安心できる不動産の有効活用を実現します。

カモにされないために

銀行、ハウスメーカー、不動産会社などが、不動産の有効活用を“ビジネスチャンス”と捉えて営業攻勢をかけてきます。百戦錬磨の彼らからすれば、無防備な地主様・家主様はカモネギ状態です。
カモにされないためには、地主様・家主様にとって本当に信頼できる“独立したアドバイザー”が必要です。

古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所は、「不動産」と「税金」のプロです。

私たちが重視しているのは、お客様にとって長期的に安心できる解決方法です。

独立した立場から、高度な専門性を持って、地主様・家主様の不動産の有効活用を全力でサポートします。

主な有効活用の方法

以下では、主な有効活用の方法を、メリット、デメリット、相続対策の観点からご紹介します。

1.アパート・マンション経営

• メリット：安定した家賃収入が得られる。建物評価によって相続税評価額を下げられる。
• デメリット：空室リスクや修繕コスト、借入負担が大きい。経営管理に労力が必要。
• 相続対策：土地が貸家建付地として評価減の対象となり、相続税の節税効果が期待できる。

2.駐車場経営

• メリット：初期投資が小さく、需要変化に応じて柔軟に転用できる。
• デメリット：収益性は限定的。固定資産税の負担に見合わない場合もある。
• 相続対策：更地扱いとなるため評価減の効果はなく、節税効果は小さい。

3.売却

• メリット：まとまった資金を確保でき、納税資金や資産の組み替えに活用できる。
• デメリット：一度売却すれば土地は戻らない。譲渡所得税が発生する。
• 相続対策：相続前に売却すれば分割しやすい現金化が可能。納税資金対策として有効。

4.資産の組み換え（郊外の土地 → 都心部のマンション等）

• メリット
  ・収益性の低い土地を処分し、安定した収益物件に組み替えることで資産効率を高められる。
  ・都心部の不動産は賃貸需要が高く、空室リスクが相対的に小さい。
  ・将来的に売却もしやすく、流動性が高まる。
• デメリット
  ・売却に伴い譲渡所得税が発生する可能性がある。
  ・購入した不動産の管理や修繕コストが継続的に発生する。
  ・市場環境の変化によっては、期待通りの収益が得られないリスクもある。
• 相続対策
  ・現金化した資金を相続人に分けやすい形に変えられる。
  ・マンション取得により、貸家建付地や区分所有マンションとして評価減が見込める。
  ・資産価値を維持・向上させることで、次世代に円滑に承継できる。

5.老人施設

• メリット：高齢化社会において需要が高まっており、社会貢献も期待できる。
• デメリット：高額な初期投資が必要である。
• 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。

6.保育園

• メリット：社会的ニーズが高く、社会貢献が期待できる。税制優遇や公的補助の利用が可能な場合がある。
• デメリット：子供の声がうるさい等の苦情もあり、周辺地域の理解が必要である。
• 相続対策：高い節税効果を期待できるが、他の相続財産が少ない場合には遺産分割が難しくなる可能性がある。

7.土地をそのまま貸す（事業用定期借地）

• メリット：長期にわたり安定した地代収入を得られる。契約終了後に土地を更地で取り戻せる。
• デメリット：契約期間中は自由に土地を活用できない。借地人との契約条件交渉に注意が必要。
• 相続対策：将来的に土地を取り戻せる安心感があり、収益確保と資産保全の両立が可能。

このように、不動産の有効活用は「収益性」と「節税効果」が方法によって大きく異なります。

最適な方法を選ぶためには、不動産評価と税務の両面からの検討が不可欠です。

だからこそ、適正な評価・節税対策・実務的な整理を一体で行える専門家に相談することが、不動産の有効活用を成功させる鍵となります。

初回面談

• 不動産の状態を確認いたします。
• ご家族関係を確認いたします。
• お客様のお悩みやご希望をお伺いします。
• 出来る範囲で対策案をご提案します。
• 当事務所との相性をご確認いただきます。
• サービス内容や料金についてご説明します。

初回相談 （来所での面談）

3.3万円/1時間

サービス内容や料金にご納得いただける場合には、コンサルティング契約を交わして頂きます。
初回のご面談時に業務をご依頼いただいた場合には、初回面談相談料は無料となります。
なお、セカンドオピニオン、ご相談のみのご利用でも問題ございません。

生前・相続対策プラン
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