不動産売却の確定申告

「不動産鑑定士」＆「税理士」＆
「宅地建物取引業者」だからこそできる

地主様・家主様のための
不動産の売却・節税コンサルティング

譲渡所得税

不動産を売却すると、その売却益に対して譲渡所得税・住民税が課税されます。
ところが「どのように計算するのか」「どんな特例があるのか」「申告を忘れるとどうなるのか」など、売主様にとって分かりにくい点が多いのが現実です。

当事務所では、不動産売却サポート、売却に伴う譲渡所得税の計算から申告、節税対策まで一貫してサポートいたします。

譲渡所得税とは？

（1）課税の仕組み

譲渡所得税は、単純に「売却価格」にかかるものではありません。
計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 売却価格 … 実際に不動産を売却した金額
• 取得費 … その不動産を購入した時の金額（購入代金・仲介手数料・登録免許税など）。
• 譲渡費用 … 売却にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費用など）

この「譲渡所得」に税率をかけて、所得税と住民税を計算します。

（2）所有期間による税率の違い

不動産の所有期間によって、課税される税率が大きく変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
  　所得税30％＋住民税9％＝約39％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）
  　所得税15％＋住民税5％＝約20％

※所有期間は売却した年の 1月1日時点で5年を超えているかどうか で判断されます。
（例）2019年7月に購入 → 2025年6月に売却しても、2025年1月1日時点で5年未満のため「短期譲渡」となります。

👉 同じ金額を売却しても、所有期間によって税額が2倍近く違うケースがあります。

（3）対象となる費用の具体例

譲渡所得を正しく計算するためには、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが重要です。

• 取得費：購入代金、仲介手数料、登記費用、建築費用、固定資産税の精算金 など
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、建物解体費、抵当権抹消登記費用、印紙税 など

👉 これらを適切に計上できるかどうかで、課税額が大きく変わります。

取得費が不明な場合

1. 取得費が不明だとどうなる？

譲渡所得税の計算では、売却価格から「取得費（購入価格や建築費用など）」を差し引きます。
しかし、購入時の売買契約書や領収書が残っていない場合、取得費を証明できず「不明」とされてしまうことがあります。

その場合、税法上はやむを得ず「概算取得費」を用いることになり、
売却価格の5％を取得費とみなすルールが適用されます。

例：売却価格5,000万円の場合

• 実際の取得費が3,000万円だった場合 … 差引 2,000万円が譲渡所得（課税対象）
• 取得費が不明で概算（5％＝250万円）を適用した場合 … 差引 4,750万円が譲渡所得（課税対象）

👉 この差により、課税額が数百万円以上増えることも珍しくありません。

	実際の取得費を証明できた場合	取得費が不明で概算5％を適用した場合
売却価格	5,000万円	5,000万円
取得費	3,000万円（契約書・領収書で確認）	250万円（概算＝売却価格の5％）
譲渡所得	2,000万円	4,750万円
税　率	20％（長期譲渡）	20％（長期譲渡）
税　額	400万円	950万円

2. 取得費を確認する方法

取得費が不明でも、次のような資料を探すことで「実額」を証明できる可能性があります。

• 購入時の売買契約書・領収書
• 登記簿謄本（登録免許税の記載）
• 金融機関の住宅ローン契約書・返済予定表
• 建築時の工事請負契約書や領収書
• 固定資産税の課税明細書

これらを組み合わせることで、取得費を積み上げて計算できるケースがあります。

3. 相続・贈与の場合の取得費

• 相続した不動産 … 被相続人が購入した時の金額が取得費となります。
  　→ 購入当時の資料を探すことが重要です。
• 相続税を支払っている場合 … 一定の金額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。
• 贈与された不動産 … 贈与者の購入費用を引き継ぎます。

👉 相続や贈与を経た物件ほど、取得費の証明が難しくなるため、早めの調査・確認が必要です。

4. 当事務所ができるサポート

取得費が不明な場合でも、当事務所では以下のサポートが可能です。

• 関係資料の調査・収集方法のご案内
• 不動産鑑定士としての専門的視点から取得費の合理的な算定
• 税務署との交渉・説明に耐えうる計算根拠の作成

「取得費が不明だから仕方ない」と諦める必要はありません。
正しく対応することで、課税額を数百万円単位で減らせる可能性があります。

適用できる主な特例

不動産売却に伴う譲渡所得税は、そのまま計算すると高額になりがちです。
しかし、条件を満たせば大幅に節税できる「特例」が用意されています。
代表的な特例をわかりやすくご紹介します。

1. 居住用財産の3,000万円特別控除

• 対象：自分が住んでいたマイホームを売却した場合
• 内容：譲渡所得から最大3,000万円を控除可能
• 効果：利益が3,000万円以下なら課税ゼロに！

2. 居住用財産の軽減税率の特例

• 対象：10年以上所有していたマイホームを売却した場合
• 内容：譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率を適用
• 効果：税率が約14％（通常20％）に軽減

3. 買換え特例

• 対象：マイホームを売却して新たに住宅を購入・建築した場合
• 内容：譲渡益に対する課税を将来に繰り延べ可能
• 効果：売却益をすぐには課税されず、新居購入の負担を軽減

4. 相続財産の取得費加算の特例

• 対象：相続した不動産を相続開始後3年以内に売却した場合
• 内容：相続税の一部を「取得費」に加算できる
• 効果：譲渡所得を減らし、課税額を大幅に軽減できる

5. 空き家特例（被相続人居住用財産の3,000万円特別控除）

• 対象：相続で取得した被相続人の自宅（相続直前まで一人暮らしだった家屋）を売却した場合
• 内容：譲渡所得から最大3,000万円を控除可能
• 要件：
  • 相続から3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で耐震改修または解体して土地として売却
• 効果：通常の「居住用3,000万円控除」と同じ控除額を、相続不動産でも活用できる

これらの特例を正しく活用すれば、数百万円単位の節税につながる可能性があります。

ただし、要件や手続きは複雑で、申告書に添付すべき書類も多いため、専門家のサポートを受けることが安心です。

当事務所に依頼するメリット

不動産を売却した後の譲渡所得税の申告は、
「正確な取得費の算定」「特例の適用可否の判断」「相続税との整合性」 など、多くの専門知識が求められます。
当事務所にご依頼いただくことで、次のようなメリットがあります。

1. 不動産鑑定士による適正な評価

• 売却価格や取得費の妥当性を、不動産鑑定士として専門的に検証。
• 市場価格・路線価・収益還元法など複数の視点から正確に評価できるため、無用な過大課税を防止できます。

2. 税理士による税務特例の徹底活用

• 売却前に 適用できる特例の可否を事前チェック。
• 「居住用3,000万円控除」「空き家特例」「取得費加算」などを漏れなく適用。
• 数百万円単位の節税が実現するケースも少なくありません。

3. 相続・資産承継まで見据えた総合サポート

• 相続した不動産を売却した場合、相続税評価との整合性が重要になります。
• 当事務所は相続税申告にも精通しており、将来の相続対策や資産承継を踏まえたアドバイスが可能です。

4. 安心のワンストップ対応

• 「売却のご相談」から「譲渡所得税の申告」まで一貫対応。
• 複数の専門家を探す必要がなく、ワンストップで完結できます。
• 面倒な書類作成や税務署対応もすべてお任せいただけます。

5. 強引な営業なし・長期的な伴走

• 一般的な不動産会社と違い、厳しいノルマは一切ありません。
• 無理に売却や申告を急がせることなく、お客様の状況に合わせた最適なタイミングと方法をご提案します。

「売却したはいいが、税金で損をした」という事態を避けるためには、不動産と税務の両方に強い専門家に任せることが最も安心です。

当事務所は、不動産鑑定士 × 税理士 × 宅地建物取引業者としての専門性を活かし、売主様にとって最も有利で安心できる申告を実現いたします。

サポートの流れ

不動産売却後の譲渡所得税申告は、流れを知っておくだけで安心して進められます。
当事務所では、次のステップでスムーズにご支援いたします。

Step1　初回相談・ヒアリング

• お客様：売却の経緯やご不安な点をお話しください
• 当事務所：売却不動産の状況、特例適用の可能性を確認

Step2　必要資料のご準備

• 売買契約書、登記簿謄本、固定資産税課税明細書、相続関係資料など
• ご用意が難しい場合は、取得方法をアドバイスいたします

Step3　譲渡所得の計算

• 売却価格・取得費・譲渡費用をもとに正確に計算
• 取得費が不明な場合も、合理的な算定方法をご提案
• 不動産鑑定士の視点で適正評価を実施

Step4　特例の適用検討

• 「居住用3,000万円控除」「空き家特例」「取得費加算」など
• 条件を満たせば積極的に適用し、数百万円単位の節税を実現

Step5　申告書作成・提出

• 複雑な確定申告書や添付書類を当事務所がすべて作成
• 税務署への提出までワンストップで代行
• 不明点があれば税務署とのやり取りも対応可能

Step6　売却後のフォロー

• 相続税への影響や、今後の資産設計に関するアドバイス
• 売却で得た資金の有効活用や次世代への承継支援も可能

「何から始めればよいかわからない」という方でも、

当事務所が、初回相談から申告完了、さらに売却後のフォローまで一貫サポートいたします。

サービス料金

【基本料金】

売却金額	基本料金
1,000万円以下	10万円（税込11万円）
３千万円以下	15万円（税込16.5万円）
5,000万円以下	20万円（税込22万円）
1億円以下	25万円（税込27.5万円）
２億円以下	35万円（税込38.5万円）
3億円以下	45万円（税込49.5万円）
3億円超	お見積り

【加算料金】

項目	料金
特例適用の場合	5万円（税込5.5万円）
取得費が不明な場合（意見書等作成）	節税額の30％＋消費税 （最低料金40万円＋消費税）
譲渡所得以外の所得等がある場合	お見積り
難易度の高い税務判断等が必要な場合	お見積り
複雑・特殊な事情がある場合	お見積り

【料金内容】

料金に含まれているもの	料金に含まれないもの
所得税確定申告書の作成	税務調査立ち会い報酬
譲渡所得の明細書の作成	修正申告報酬
その他付随業務	不動産鑑定評価等報酬

料金設定の考え方

不動産売却後の確定申告は、単なる「数字の入力作業」ではありません。
取得費の算定、特例の適用可否、相続税との整合性など、高度な専門知識と多くの時間・労力が必要です。

当事務所は、他社とは異なる専門性でお客様をサポートしています。

• 不動産鑑定士 × 税理士としての専門性を活かした最大限の節税追求
• 数百万円単位の節税につながる特例の徹底活用
• 相続・資産承継まで見据えた長期的なご提案

単なる「申告書作成代行」ではなく、将来の安心につながる投資とお考えください。

当事務所の強みと料金の価値

• 売主様ファーストの姿勢で、利益を最大限守ります
• 取得費が不明な場合や複雑な事案にも対応可能
• 他の税理士や不動産会社ではカバーしきれない領域までサポート

👉 結果として、「安いだけの申告」では実現できない安心感と成果をご提供いたします。

他事務所との違い

	古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所	一般的な税理士事務所
専門性	不動産鑑定士 × 税理士 × 宅地建物取引業者のトリプル資格。 不動産評価・税務・不動産実務を総合的にカバー。	税務申告が中心。 不動産評価や相続税務は不得手な場合が多い。
取得費算定	契約書・資料不足でも、不動産鑑定の知見で合理的に算定可能。	資料不足の場合、概算取得費（売却額の5％）を適用されやすい。
借地権・底地	複雑な借地権・底地の譲渡所得税にも対応可能。節税効果を最大化。	対応困難なことが多い。
特例適用	居住用3,000万円控除、空き家特例、取得費加算などを漏れなく検討。	一般的な特例は適用するが、複雑なケースや相続絡みは対応困難なことも。
相続・資産承継	将来の相続税評価や資産戦略まで踏まえたアドバイス。	譲渡所得税申告のみで終了するケースが多い。
サポート範囲	申告だけでなく、売却後の資産設計や相続相談まで長期的に伴走。	申告業務が中心。売却後の相談は対象外。
料金	高め（理由：専門性・調査・節税提案に時間と労力をかける）	安め（ただしサービス範囲は限定的）
安心感	お客様に寄り添った長期的な支援。	事務的な対応にとどまることが多い。

まずは、無料面談から

不動産を売却された方の多くが、
「税金でどれくらい持っていかれるのか不安」
「特例が使えるのか自分では判断できない」
「資料がそろっていないけど大丈夫？」
といった悩みを抱えています。

当事務所では、そんな不安を解消するために 初回のご面談を無料 で承っております。

初回面談

• 譲渡所得税の概算シミュレーション
• 適用可能な特例の有無をチェック
• 取得費が不明な場合の対応方法をご提案
• 相続や今後の資産設計への影響もアドバイス

「申告を依頼するかどうかをまだ決めていない」という段階でも問題ありません。
まずは状況を整理し、安心できる第一歩を踏み出していただければと思います。

生前・相続対策プラン
相続対策もご相談したい方はこちらをご参照ください。

親身な対応を信条としております

「何から相談すればいいかわからない」
「こんな質問したら笑われかも」
そんなことは全くありませんので、ご安心ください。
このようなご不安を抱えておられるお客様はたくさんいらっしゃいます。

私たちの事務所は、親身な対応を信条としております。
お気軽にお問い合わせください。

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初回面談は必ず代表が対応いたしますので、担当者による当たり外れはありません。
親身な対応が信条ですので、どうぞ気軽にご相談ください。