賃料の適正化

「不動産鑑定士」＆「税理士」＆
「宅地建物取引業者」だからこそできる

地主様・家主様のための
賃料の適正化コンサルティング

なぜ賃料の適正化が必要なのか？

相続対策などでご縁を頂いたお客様の不動産を拝見すると、賃料が相場より低く設定されているケースが少なくありません。

賃料が相場より低くなる主な原因

• 長期契約のまま見直しをしていない
  更新時に適正賃料へ改定せず、長年同じ条件で貸し続けているケース。
• 借主との関係性を重視しすぎている
  「古くからの借主だから」「親戚・知人だから」といった理由で、相場より低いまま据え置いてしまう。
• 建物の老朽化や管理不足
  築年数が古い、修繕が不十分などにより、相場通りの賃料が設定できない。
• 立地や利用状況の変化に気づいていない
  周辺環境の変化（新しい商業施設・交通インフラの整備など）で賃料相場が変動していても、把握できていない。
• 管理会社の杜撰な対応
  本来は改定交渉をすべきところを怠っていたり、オーナーへの報告が不十分なケース。
• 不動産経営への関心不足
  オーナー自身が賃料相場や経営状況をチェックせず、言われるままに放置している。

👉 こうした理由が積み重なることで、気づかないうちに 「相場よりかなり安い賃料」 になってしまい、結果として 収益力の低下・不動産価値の毀損・将来の売却価格の下落 につながります。

賃料が相場より低い場合のリスク

• 売却価格の低下
  賃貸不動産の価値は、不動産鑑定の１手法である収益還元法によって算出されるため、「賃料収入」が基準になります。賃料が低いと収益力が低く評価され、売却時の価格も下がります。
• 金融機関評価の悪化
  融資審査では収益性が重視されます。賃料が低いと担保評価も下がり、新たな借入や資金調達が不利になります。
• 長期的な是正が困難になる
  一度低賃料で契約を結ぶと、その後の賃料改定交渉は難航しがちです。借主側が「長年この金額で払ってきた」と主張するため、裁判や調停に発展することもあります。
• 不動産経営意欲の低下
  収益性が低いと修繕やリニューアルの投資意欲も下がり、結果的に建物の老朽化や資産価値の低下を加速させます。

👉 つまり、賃料が相場より低い状態を放置することは、収益面だけでなく、資産価値・金融・相続トラブルまで波及する深刻なリスクとなる可能性があります。

よくある地主様のお悩み

賃料の適正化について、地主様や家主様からは次のようなお悩みをよく伺います。

• 「先代からの契約がそのままで、賃料が相場より安い気がする…」
  更新時に見直しをせず長年放置してきた結果、周辺相場との差が大きくなっているケース。
• 「借地や底地の賃料をどう設定すればよいのかわからない」
  借地権や底地の関係は複雑で、公正な水準を見極めにくい。
• 「入居者や借地人との交渉で揉めたくない」
  感情的な対立を避けたいが、どのように交渉すべきか不安。
• 「建物の老朽化で賃料を下げざるを得ず、経営が苦しい」
  修繕やリニューアルをどう進めれば収益力を維持できるか悩んでいる。

👉 こうしたお悩みの根本には、「賃料が適正かどうかを判断できる専門家がいない」という問題があります。
そのため、相場から外れた賃料が長年放置され、収益性の低下・資産価値の毀損へとつながってしまうのです。

当事務所に依頼するメリット

賃料の適正化には、高度な専門知識と実務経験が求められます。
当事務所は、次の三つの専門性を兼ね備えているため、賃料に関するあらゆる課題に対応することができます。

• 不動産鑑定士
  市場データや地域特性、物件の個別事情を踏まえて、科学的かつ実務的に「適正賃料」を評価します。
• 税理士
  相続対策や遺産分割など、相続に直結する場面で専門的なアドバイスを行います。
• 宅地建物取引業者
  賃貸借契約の更新や借地・底地の交渉、建物の活用提案など、現場の実務に直結するサポートを行います。

この三位一体の強みにより、

• 不動産収益の最大化
• 資産価値の維持・向上
• 円滑な相続・承継の実現

をトータルでご支援することが可能です。

👉 賃料の見直しから相続対策まで、一貫して対応できるのが当事務所の大きな強みです。

サービス内容

当事務所では、賃料の適正化に関して次のようなサポートを行っています。

• 賃料の妥当性診断
  現行の賃料が相場と比べて妥当かどうか、不動産鑑定士が精査します。
• 賃料改定交渉のサポート
  借主や借地人との交渉を有利に進められるよう、事前の資料作成や戦略立案を支援します。
• 借地・底地の地代見直し
  借地権や底地に関する地代について、適正な水準を算定し、交渉や整理をサポートします。
• 相続・承継を見据えた賃料検証
  生前の相続対策や相続税申告、遺産分割の場面で、賃料水準の妥当性を確認します。
• 不動産コンサルティングと連動した提案
  建物改修やリニューアルによる収益改善、資産の組み換えなど、不動産経営全体を見据えたご提案が可能です。

👉 単に「賃料を調べるだけ」ではなく、相続・経営・不動産戦略まで一体で検討できるのが当事務所の強みです。

初回面談

• 不動産の状態を確認いたします。
• ご家族関係を確認いたします。
• お客様のお悩みやご希望をお伺いします。
• 出来る範囲で対策案をご提案します。
• 当事務所との相性をご確認いただきます。
• サービス内容や料金についてご説明します。

初回相談 （来所での面談）

3.3万円/1時間

サービス内容や料金にご納得いただける場合には、コンサルティング契約を交わして頂きます。
初回のご面談時に業務をご依頼いただいた場合には、初回面談相談料は無料となります。
なお、セカンドオピニオン、ご相談のみのご利用でも問題ございません。

生前・相続対策プラン
相続対策もご相談したい方はこちらをご参照ください。

親身な対応を信条としております

「何から相談すればいいかわからない」
「こんな質問したら笑われかも」
そんなことは全くありませんので、ご安心ください。
このようなご不安を抱えておられるお客様はたくさんいらっしゃいます。

私たちの事務所は、親身な対応を信条としております。
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初回面談は必ず代表が対応いたしますので、担当者による当たり外れはありません。
親身な対応が信条ですので、どうぞ気軽にご相談ください。