資産規模のかなり大きな資産家の方でも相続の生前対策が全く出来ていない、あるいは不十分なケースが散見されます。
相続税の申告などのタイミングでご縁を頂いたお客様の中には、生前対策が出来ていないために、相続争いになってしまうケースや多額の相続税が発生してしまうケースなど、対策さえしっかり出来ていればと非常に悔やまれるケースも多くあります。

お客様の所有不動産を含め財産の全体像を把握し、不動産経営の視点、相続対策の視点、ご家族の関係性やお客様のご希望など総合的な視点でコンサルティングが必要です。

銀行は融資したい、ハウスメーカーは建てたい、不動産会社は売買したい、保険会社は売りたい、それぞれの立場でそれぞれの思惑があります。これら事業者に対抗しうるスキルを有し、公正中立、独立の立場で的確なアドバイスを出来る人間が必要です。

相続は、円満や節税の観点からも、生前対策が最も大切です。
相続税の申告や還付に力を入れている事務所がほとんどのなか、当事務所は、お客様に最も貢献できる生前対策コンサルティングに最も力を入れております。

生前対策においては、正解は一つではありません。お客様と密にコミュニケーションをとって丁寧に進めていく必要があるため、思いのほか手間や時間がかかるものです。早め早めのご相談をお待ちしております。

生前対策の鉄則

①円満分割　②納税資金の確保　③節税　④不動産経営支援(弊所独自)

生前対策コンサルティング

現状分析

財産の全体像の把握と不動産経営の状態を分析します。
ご希望やお悩み事なども考慮して、相続の問題点、不動産経営の問題点を洗い出していきます。

相続税額の試算

簡易な不動産評価によって過大な試算税額が算出されているケースが散見されます。過大な試算税額は無駄な対策を誘発するため、百害あって一利なしです。
この段階である程度精度の高い不動産評価を行って試算税額を抑えることが大切です。

生前対策シミュレーション

現状分析、試算税額を基にお客様に最適な生前対策プランをご提案します。
対策の目的を十分にご理解頂くとともに、対策による節税効果をシミュレーションしていきます。

遺言書作成

相続トラブルを事前に回避するため、不動産オーナー様には特に遺言書作成をお薦めしています。生前対策シミュレーションから導き出した最適な分割案を遺言書で具現化し、円満相続を実現します。

家族信託

認知症になるとせっかく立案した生前対策を実行できなくなる場合があります。家族信託を活用して生前対策の円滑な実行を確保します。また、節税や不動産経営に有効な場合もあります。

生前贈与

生前贈与は財産が外部流出せず親族内に留まるため、最も優先すべき生前対策です。ご年齢や家族構成、ご事情などを考慮して、最適な贈与プランをご提案します。
同族会社がある場合には、計画的に株式を贈与して節税を実現するとともに、家族信託と組み合わせて会社支配権を確保することも可能です。

生命保険活用

生命保険は本来の保障の効果だけでなく、非課税枠を利用した節税の効果も期待できます。また、保険金は円満分割や納税資金にも活用できます。
保険設定の不備が散見されます。現在ご加入中の保険の保険金額、保険期間、契約者・被保険者・受取人が適正に設定されているか否かの評価も行います。

法人化コンサルティング

会社設立による節税対策はよく知られています。しかし、十分な節税効果を得られていないケースや会社設立によってかえってマイナスになっているケースも散見されます。
相続対策の観点、所得税などの節税対策の観点を総合的に分析します。

不動産の有効活用

相続対策という名目で投資採算性を無視した賃貸アパート建築が横行しています。「節税には成功したが、不動産経営に失敗した」では意味がありません。
建築後のリカバリーには限界があります。事前に節税効果やハウスメーカー作成の収支シミュレーションの良否、他に有効活用の方法がないかなどを分析します。

資産の組替え

遊休地や収益性の低い賃貸物件などをそのまま保有し続けるべきか、経済合理性の観点から分析します。売却して資金繰りを改善したり、節税が期待できる優良物件に買換えたりと方法は様々ですが、先祖伝来の土地を手放すのに抵抗を感じる方も多くいらっしゃいますので、経済合理性の観点だけでなく、心情面も考慮して検討する必要があります。

不動産コンサルティング

• 契約書の見直し、賃料改定などによる節税
  契約書や税務署届出資料などを整理して、契約書の見直し、賃料改定によって節税を実現します。資料を整理するだけで節税となる場合もあります。
• 不動産事業の承継サポート
  不動産経営は所有しているだけで成り立つ時代は終わりました。人口減少が進むこれからの時代は不動産を事業と考えるべきで、「不動産の相続」というより「不動産事業の承継」という意識が重要であると考えております。
• 共有解消
  共有のため長年塩漬けになってしまっている土地などは困った存在です。塩漬けになっていなくても将来の相続を考えると早めに整理しておきたいものです。時間がかかる場合もありますが、共有者の皆様がご納得頂ける解決策をご提案します。
• 借地・底地の権利調整
  地主の方々にとって、借地問題は永遠のテーマです。相続の場面でも困った存在となることが多いのも事実。それぞれの事情を考慮して、適切な解決策をご提案します。
  また、場合によっては、不動産鑑定によって理論的な地代、借地権の適正な買取額、底地の適正な売却額をご提示できます。
• 空室対策
  成功事例などをご案内します。

「相続の生前対策」の事例

○○県○○市　△△様（東京近隣県に多数の不動産を所有する地主様）
賃貸アパートなど多数の不動産を所有するご高齢の地主様に、資産組替えまで含めた生前対策コンサルティングをご提供した事例です。一般的な税理士では対処できない、遊休地の売却までサポートして、生前対策を成功裏におさめることができました。

こちらの地主様の課題

• 1年以上も遊休地となっている土地がある
  土地は手放したくないが、付き合いのある銀行や不動産業者からは、なかなか良い提案がない。
• 果敢な不動産の評価減額などの節税対策をしても、まだ相続税試算額8000万円
  開業当初から赤字続きの賃貸ビルがあり、銀行融資の返済で資金繰りが悪化していたため、積極的な節税対策のネックとなっていた。
•  3兄弟への円満分割方法
  多くの地主の方々と同様、相続財産の多くが不動産で、3兄弟が納得して円満分割が出来るか心配されていた。
• お客様もお気付きではなかった課題もあった。
  同族会社が有効に活用されておらず、十分な節税効果を得られていなかったため、相続対策と並行して、所得税・法人税の節税対策も実施した。

当事務所がご提供したコンサルティング内容

• 行政的条件や地域の人口動態、地価動向、個別的条件など詳細な調査をし、売却することが最も経済合理的であると判断し、ご提案。しかし、地主の方々にはよくあることだが、売却は心情的に難しい、出来れば手放したくないとのことであった。
• そこで、写真のような看板を設置し、お堅い事務所名で「おやっ」と注意を引いて、看板を見た人に有効活用の方法を考えてもらう作戦を展開。
  (当事務所の実績では、この作戦でＵターンの医師のご家族からお問い合わせがあり、クリニックとして有効活用して頂いたこともあります。)
• 問い合わせは多数(個人の方からの一部購入の申し出、地元不動産業者からの駐車場活用、ハウスメーカーから賃貸住宅の提案など)。
  当事務所にて、提案された収支シミュレーションなどを投資採算性の観点から評価し、選別。
  結局、お客様のご希望に添う有効活用の方法は見出せなかったが、手を尽くしたことで土地を手放すことにご納得頂き、遊休地を売却、節税対策資金を得た。
• 売却で得た資金をもとに、３兄弟に平等に分割できるよう、都心部の区分所有マンション6戸を購入。

POINT!

• 都心部の区分所有マンションは、節税効果が大きい。
• 一般的に、都心部以外では将来の人口減少などを考慮すると、資産価値の目減り(地価の下落)が想定されるため、総じて都心部へ資産の組替え(地方の不動産を売却し、都心部の不動産を購入)を推奨しています。
• 都心部の区分所有マンションは、市場が確立しており、すぐに売却、現金化出来るので、場合によっては納税資金対策にもなります。
• 相続対策（円満・節税）が第一目的のため、資産を組換えるときに選ぶ不動産は、立地条件を重視し、利回りは低めであるが、投資リスクの低い物件をお勧めしています。
• 不動産経営の観点からも、都心部の区分所有マンションは、節税効果を考慮すると利回りも確保でき、また、空室リスクも低いので、将来的に安定収入が見込めます。

結果

• 取引銀行が紹介する不動産業者から相場よりもかなり高い金額で購入したいと申し出があったが、売買契約直前に看板を見た地元不動産業者からも購入申し出があり、交渉の結果、さらに1000万円高い金額での売却に成功。
  （お客様の利益最大化のため、入札形式での売却を採用することもあります。）
• 節税効果3500万円で、当初の試算額8000万円から、4500万円に抑制！
  （生命保険で納税資金を確保、不動産経営リスクや資金繰りなどを総合的に判断して、さらなる節税対策はしないこととなった。）
• 各相続人も納得の円満分割！

「相続の生前対策」のサービスの流れ

よくあるご質問